Rośnie całkowita powierzchnia biurowa w Warszawie i innych dużych miastach w Polsce. Co więcej, deweloperzy dostarczają przestrzeni coraz wyższej jakości, a wnętrza coraz bardziej odpowiadają na potrzebę elastyczności w miejscu pracy.
Biurowce w największych miastach Polski powstają w błyskawicznym tempie dzięki czemu można odnieść wrażenie, że pomiędzy deweloperami trwa wyścig. Potęgują je raporty branżowe, które co chwila odnotowują zwiększenie zasobu powierzchni w biurowcach. Najemcy mają więc do wyboru przestrzeń zlokalizowaną w coraz bardziej efektownych i eleganckich budynkach. Jednak rywalizacja między deweloperami nie sprowadza się tylko do oddawania kolejnych metrów kwadratowych oraz inwestowania w atrakcyjne bryły swoich inwestycji.
Budynki biurowe stanowią dziś w dużym stopniu skomplikowane systemy, w których odnajdują się pracownicy w różnym wieku, o różnym charakterze pracy czy też różnych temperamentach. Co więcej, zmiany zachodzące w gospodarce wymagają od organizacji zdolności do szybkiej modyfikacji kursu. Nowoczesna przestrzeń biurowa może przyczynić się do sprostania wyzwaniom współczesnego biznesu. Może wydajnie wspierać realizowanie zróżnicowanych zadań przez zróżnicowane zespoły. Może także stanowić narzędzie ułatwiające pozyskiwanie najbardziej poszukiwanych pracowników. Złożoność wyzwań oraz mnogość opcji dostępnych na rynku mogą przyprawić jednak o zawrót głowy nawet osoby, które starają się śledzić trendy we współczesnych biurach.
Warszawa górą
Jeśli jakaś firma planuje stworzyć lub wynająć biuro w Europie Środkowej i Wschodniej, to wzrok jej szefów niezmiennie padnie najpierw przede wszystkim na Warszawę. Jak wynika z danych CBRE, największej na świecie firmy doradczej działającej w sektorze nieruchomości komercyjnych, stolica wciąż pozostaje w centrum zainteresowania zarówno deweloperów, jak i najemców – zarówno w Polsce, jak i w całym regionie. Warszawa dysponuje już łącznie 5,283 mln mkw. powierzchni biurowej, a tylko w ubiegłym roku oddano 275 tys. mkw. (zobacz ramkę Powierzchnia biurowa w Warszawie).
Chociaż Warszawa umacnia swoją pozycję ważnego ośrodka biznesowego naszej części Europy, to warto przyjrzeć się poszczególnym trendom kształtującym stołeczny rynek nieruchomości. Rok temu w rozmowach na temat powierzchni biurowej w Warszawie powtarzało się pytanie, czy jest możliwe, aby tak duża przestrzeń biurowa znalazła najemców. Do pewnego stopnia takie wątpliwości wydawały się uzasadnione, bo formułowano je po rekordowym roku 2016, kiedy tylko w Warszawie oddano ponad 400 tys. mkw. Mimo to – wbrew wcześniejszym prognozom – wskaźnik pustostanów spadł, a tempo dostarczania nowej powierzchni nieco wyhamowało. Zdaniem analityków CBRE, można więc mówić o osiągniętej równowadze rynkowej. Nie jest wykluczone, że w związku z przewidywanym spadkiem nowej podaży w 2018 roku umocni się pozycja deweloperów względem najemców.
Pewnym uzupełnieniem tradycyjnej oferty biur są też ostatnio przestrzenie coworkingowe, które cieszą się rosnącym zainteresowaniem.
Wolniejsze tempo oddawania nowych projektów do pewnego stopnia sprawia wrażenie efektu wysokiej bazy. W końcu deweloperzy nie mogą co roku bić kolejnych rekordów w dostarczaniu na rynek powierzchni do pracy. Dlatego analitycy CBRE przewidują, że jej całkowity zasób wzrośnie z poziomu 5 mln mkw. w 2016 roku do ponad 6 mln do końca roku 2021. Jeśli ta prognoza się potwierdzi, będzie to oznaczało rekordowy 20% skok w ciągu zaledwie pięciu lat.
Deweloperzy wydają się gotowi na zmierzenie się z tym celem. W budowie jest obecnie niemal 860 tys. mkw. Największym zainteresowaniem cieszy się niewątpliwie centrum Warszawy, a dokładniej zaliczana do tego obszaru Wola. Ta część miasta błyskawicznie wyrasta na nowe biznesowe serce stolicy dzięki kolejnym projektom realizowanym w otoczeniu ronda Daszyńskiego. Jednym z projektów, które zdecydowanie wzbogacą ofertę w tym miejscu, będzie choćby kompleks Generation Park realizowany przez firmę Skanska, który dostarczy ogółem aż 84 tys. mkw. Łącznie w centrum Warszawy w budowie jest 650 tys. mkw. Zaangażowanie na warszawskim rynku nieruchomości nie rozkłada się równomiernie wśród wszystkich deweloperów. Wśród firm inwestujących w Warszawie zdecydowanie wyróżniają się HB Reavis, Ghelamco i Skanska, których projekty w budowie stanowią aż 42% podaży prognozowanej na najbliższe trzy lata.
Ten tekst jest częścią projektu Biura: nowa definicja przestrzeni. Architektura. Design. Komfort pracy. Funkcjonalność przestrzeni i efektywność pracowników. Podpowiadamy, co warto zmienić w otoczeniu biurowym, by codzienna praca była bardziej efektywna i przyjemna. Odkrywaj i zmieniaj swoje biuro »
Rozpisując się o wielkości podaży, nie można jednak zapomnieć o jakości dostarczanej powierzchni. Pod tym względem rok 2017 oznaczał przełom, którego nie należy bagatelizować. Odwróciły się bowiem proporcje i w ubiegłym roku podaż jest większa w reprezentacyjnych budynkach klasy A niż B. Co więcej, eksperci CBRE przewidują, że ta różnica będzie się dalej pogłębiać wraz z oddawaniem kolejnych nowoczesnych budynków, a także w miarę jak modernizowane będą starsze obiekty. W praktyce oznacza to więc, że najemcy nie tylko będą mogli wybierać w większej liczbie projektów, ale także, że znalezienie biura w wysokim standardzie będzie coraz łatwiejsze.
Zainteresowanie powierzchnią biurową w stolicy to przede wszystkim rezultat apetytu firm z sektora finansowego, których aktywność odpowiadała w minionym roku za aż 18% wynajętej powierzchni. Na swoje biura wybierały one przede wszystkim obrzeża centrum miasta (28%) oraz Mokotów (27%). Nie tylko sektor usług finansowych ma swoje preferencje co do lokalizacji. Firmy zajmujące się nowoczesnymi technologiami najczęściej decydowały się na siedziby w korytarzu Alei Jerozolimskich (30%) oraz na Mokotowie (29%). Usługi dla biznesu natomiast zdecydowanie stawiają na szeroko rozumiane centrum miasta (zarówno ścisłe, jak i obrzeża), gdzie swoje siedziby ulokowało 55% organizacji z tej kategorii.
Zróżnicowane zainteresowania najemców widać również po wskaźniku pustostanów, który rozkłada się w Warszawie bardzo nierównomiernie. Jego średni poziom na koniec 2017 roku wyniósł 11,7% całkowitej podaży, a więc o 2,6 pp. mniej niż rok wcześniej. Skalę zainteresowania poszczególnymi dzielnicami dobrze obrazuje wskaźnik pustostanów, który w ścisłym centrum w ciągu roku spadł z 18% do zaledwie 9%, a w północnej części centrum Warszawy poziom pustostanów spadł o niemal 12 pp. do tylko 3,7%. Wskutek dostarczenia na rynek dużej powierzchni w projekcie Business Garden, odsetek niewynajętej przestrzeni przy ul. Żwirki i Wigury wzrósł o 16 pp. aż do 23%, co stanowi najwyższy poziom w całym mieście.
Mimo dostrzegalnych zmian na rynku, stabilnie przedstawiają się czynsze. Z danych CBRE wynika, że ofertowa cena za metr powierzchni w centrum wynosi 20–23 euro miesięcznie. W innych częściach miasta stawki za najlepsze biura wynoszą już 15,5 euro za metr miesięcznie. Czynsze efektywne są niższe i kształtują się na poziomie 15–19 euro miesięcznie za mkw. w centrum oraz 9–13 euro za mkw. miesięcznie poza centrum Warszawy.
Intensywnie w regionach
Chociaż Warszawa pozostaje najważniejszym rynkiem biurowym w Polsce, warto zwrócić uwagę na aktywność deweloperów i najemców również w innych dużych miastach w kraju. W znacznym stopniu jest to zasługa firm działających w branży nowoczesnych usług dla biznesu (m.in. outsourcing), która intensywnie rozwija się już od kilkunastu lat. W opublikowanym w ubiegłym roku prestiżowym raporcie firmy Tholons, Kraków zajął wysokie, ósme miejsce wśród miast najbardziej przyjaznych branży usług biznesowych, ugruntowując swoją renomę pod tym względem. Jednak najemcy poszukują już biur nie tylko w największych miastach Polski i coraz częściej przyglądają się uważnie również mniejszym ośrodkom.
O tym, że rynek biurowy rozwija się intensywnie również poza stolicą, świadczy najlepiej, że tylko w ubiegłym roku w innych dużych miastach oddano blisko 460 tys. mkw. To wprawdzie mniej niż w rekordowym roku 2016, ale to w dalszym ciągu imponujący wynik. Zwłaszcza że w miastach regionalnych w budowie pozostaje niemal 900 tys. mkw., a więc więcej niż w Warszawie.
Wśród miast regionalnych tradycyjnie już najlepiej radzi sobie Kraków, gdzie w 18 nowych budynkach oddano w ubiegłym roku łącznie aż 190 tys. mkw. Ta liczba robi wrażenie, tym bardziej że oznacza aż 20% wzrost rok do roku. Co więcej, całkowity zasób powierzchni przekroczył w tym mieście już milion metrów kwadratowych, a budowanych jest obecnie kolejnych 280 tys. mkw. Oznacza to, że w ciągu dwóch lat zasób powierzchni biurowej w Krakowie zwiększy się o 25%.
Według prognoz CBRE, milion metrów kwadratowych przekroczyć ma powierzchnia biurowa we Wrocławiu, będącym drugim pod względem wielkości regionalnym rynkiem biurowym w kraju. Będzie to rezultatem oddania jeszcze tego roku do użytku niemal 219 tys. mkw. Pod względem tempa wzrostu znakomicie radzi sobie natomiast Łódź, w której w ubiegłym roku oddano 74 tys. mkw., co przekłada się na 22% wzrost rok do roku.
Wspominając o mniejszych ośrodkach, warto zwrócić również uwagę na miasta takie jak Lublin, w którym w ubiegłym roku zasób powierzchni biurowej wzrósł o 22%, co było głównie zasługą otwarcia Centrum Zana, które jest obecnie stopniowo komercjalizowane. Mimo dość wysokiego, bo wynoszącego 19% współczynnika pustostanów, popyt na powierzchnię biurową jest w tym mieście dość wysoki, a aktywność najemców wzrosła w porównaniu z poprzednim rokiem aż dwukrotnie.
Stawki czynszów w miastach regionalnych są zróżnicowane i wahają się od ok. 10 euro za mkw. miesięcznie w przypadku Lublina do ok. 15 euro za metr miesięcznie w najlepszych budynkach we Wrocławiu. Ze względu na duży przyrost powierzchni biurowej w Łodzi, w tym mieście – jako jedynym – stawki czynszów zmalały o 6,6 pp. Niewykluczone, że w tym roku stawki ofertowe nieznacznie obniżą się również w Krakowie i Poznaniu.
Zmiany od środka
Od pewnego czasu można zauważyć gruntowne zmiany we wnętrzach biur. Coraz rzadziej można mówić o jakimś typowym projekcie, jakim jeszcze kilka lat temu była jednolita pod względem organizacji powierzchnia typu open space. Obecnie nowym standardem jest paradoksalnie brak standardu i rosnąca koncentracja na pracowniku. Te tendencje nasilają się w dużym stopniu przez sytuację na rynku pracy oznaczającą trudności w pozyskaniu najbardziej poszukiwanych specjalistów. Firmy wykorzystują więc nowocześnie wyglądające biura jako narzędzie wspomagające rekrutację nowych talentów, a także rozwiązanie wspierające ich późniejszą pracę. W wielu firmach – zwłaszcza IT, choć nie tylko – rośnie zainteresowanie tzw. zwinnymi metodykami zarządzania, co wymaga zmiany w myśleniu o samej pracy oraz zarządzaniu zespołem. Wiele firm zasadnie zauważa, że odpowiednia organizacja przestrzeni biurowej może umiejętnie wspierać realizowanie codziennych zadań przez pracowników. W związku ze zmieniającym się modelem pracy oraz błyskawicznie upowszechniającymi się nowymi technologiami, tworzenie przestrzeni, która będzie przez dłuższy czas odpowiadała wymogom rynku, wydaje się bardzo istotne.
Krótkoterminowym wynajmem pojedynczych biurek zainteresowani są już nie tylko freelancerzy lub założyciele start‑upów, którzy nie mogą skupić się na pracy w domu.
Pewnym uzupełnieniem tradycyjnej oferty biur są też ostatnio przestrzenie coworkingowe, które cieszą się rosnącym zainteresowaniem, chociaż w Polsce można znaleźć je głównie w Warszawie. Krótkoterminowym wynajmem pojedynczych biurek zainteresowani są już nie tylko freelancerzy lub założyciele start‑upów, którzy nie mogą skupić się na pracy w domu. Coworking staje się interesującą ofertą także dla niektórych firm, które zamiast wiązać się na lata z określoną lokalizacją, wolą wynająć pracownikom kilka biurek – lub nawet całe pomieszczenia, bo na rynku można znaleźć i taką ofertę – w przestrzeni coworkingowej. Takie rozwiązanie wpisuje się zresztą w dość powszechny na rynku trend elastyczności. Jak oceniają eksperci CBRE, poza coworkingiem na rynku biurowym praktycznie niespotykana jest równie elastyczna forma najmu. Istnieje więc wiele powodów, by podejrzewać, że coworking będzie się upowszechniał, a operatorzy tego typu przestrzeni mogą nawet z czasem zmienić układ sił na rynku biurowym.