Firmy poszukujące obecnie nowej siedziby są w wyjątkowo komfortowej sytuacji. Rynek nieruchomości biurowych w Polsce oferuje dziś mnóstwo powierzchni wysokiej jakości, a w kolejce czekają następne interesujące realizacje. Jednocześnie coraz wyraźniej upowszechniają się nowe trendy w aranżacji przestrzeni.
Najważniejsi analitycy rynku nieruchomości biurowych ze znacznym wyprzedzeniem przewidywali, że rok 2016 będzie należał do najemców. Twarde dane w pełni potwierdzają te prognozy. Oglądając postęp prac na placach budowy w największych miastach w Polsce, można odnieść wrażenie, że faktycznie obserwuje się konkurs piękności. Firmy budowlane rywalizują ze sobą oryginalną i elegancką architekturą, znanymi nazwiskami projektantów, liczbą kondygnacji, kosztami utrzymania, wystrojem, rozwiązaniami ograniczającymi uciążliwości dla środowiska i wreszcie ceną metra kwadratowego. Konkurencje, w których ścigają się z sobą deweloperzy, można wymieniać bardzo długo. Rolą najemcy w tych warunkach jest natomiast mnożyć, i tak już wyśrubowane, wymagania oraz uparcie negocjować stawki. Na tej intensywnej konkurencji korzystają oczywiście pracownicy, którzy otrzymują przestrzeń do pracy precyzyjnie dopasowaną do swoich obowiązków, osobowości i stylu pracy. Ale zalety nowych budynków docenić mogą również mieszkańcy miast, w których te budynki powstają. Coraz większą wagę przywiązuje się przecież do harmonijnego wpisywania biurowców w bezpośrednie otoczenie oraz tworzenia w nich infrastruktury służącej również okolicznym mieszkańcom. W rezultacie powody do zadowolenia mogą mieć też architekci oraz deweloperzy, którzy mają okazję w pełni pokazać swoje możliwości twórcze.
Stolica górą
Stwierdzenie, że Warszawa jest najważniejszym ośrodkiem na biznesowej mapie Polski, to oczywisty banał. Nawet z tego truizmu wypływają istotne wnioski dla stołecznego rynku przestrzeni biurowej. Chociaż już dane podsumowujące 2015 rok wyraźnie wskazywały na fazę rozwoju, to liczby opisujące rok 2016 dowodzą, że ten trend został utrzymany. W ciągu minionych 12 miesięcy oddano do użytku wiele oczekiwanych i ważnych projektów, by wymienić tu choćby reprezentacyjny Q22 powstały u zbiegu ul. Grzybowskiej i al. Jana Pawła II. W miejscu rozebranego hotelu Mercure stanęła elegancka wieża zaprojektowana przez prestiżową pracownię Kuryłowicz & Associates. Inne znakomicie opracowane inwestycje powstały też w innych częściach miasta, jak choćby na Woli czy w rejonie Dworca Zachodniego.
Wysoki poziom podaży nowej powierzchni przekłada się na spadek stawek wynajmu w najbardziej prestiżowych budynkach.
Jak podaje CBRE, największa na świecie firma doradcza i inwestycyjna działająca w sektorze nieruchomości komercyjnych, łącznie dzięki wysokiej podaży całkowity zasób powierzchni biurowej w stolicy przekroczył 5 mln mkw. (zobacz ramkę Powierzchnia biurowa w Warszawie). Dla porównania, to tyle, ile w Amsterdamie, Barcelonie czy Kopenhadze. Przyczyniły się do tego w ogromnym stopniu takie inwestycje, jak: Warsaw Spire A (ponad 59 tys. mkw.), dwa budynki w kompleksie Gdański Business Center II (49 tys. mkw.) czy West Station I (28,7 tys. mkw.). Firmy budowlane nie zamierzają jednak na tym poprzestawać. Pod koniec ubiegłego roku w stolicy trwały prace nad realizacją ponad 60 projektów (zobacz ramkę Największe realizowane obecnie projekty w Warszawie), które do całkowitego zasobu powierzchni dodadzą łącznie ponad 850 tys. mkw. Tu przykładem może być efektowny Generation Park, zaprojektowany przez znakomite studio JEMS Architekci i budowany przez firmę Skanska. Co ważne, aż 54% powierzchni będącej obecnie w budowie powstaje w centrum Warszawy.
Jak czytamy w raporcie CBRE podsumowującym 2016 rok, poziom najmów spadł tylko nieznacznie w ciągu tego okresu w stosunku do rekordowego roku 2015. Cały czas podaż nowej powierzchni rośnie tylko nieznacznie szybciej niż popyt, co przekłada się jednak na poziom pustostanów. Według analityków CBRE, tendencja ta utrzyma się do połowy przyszłego roku. Wysoki poziom nowej podaży przekłada się bezpośrednio na spadek stawek wynajmu w najbardziej prestiżowych budynkach. Pod koniec 2016 roku stawki czynszów w najbardziej reprezentacyjnych stołecznych budynkach (prime headline) kształtowały się na poziomie 23 euro miesięcznie za metr kwadratowy. CBRE szacuje, że w ciągu najbliższych dwóch lat ceny nie powinny się zmienić. W najdroższych budynkach poza centrum metr kwadratowy jest tańszy o 6 euro.
Firmy analizujące rynek nieruchomości podkreślają dużą liczbę czynników mogących kształtować go w 2017 roku. „Są obszary, których wpływu na rynek nieruchomości nie jesteśmy obecnie w stanie jednoznacznie oszacować. Mamy tu na myśli niepewność odczuwalną w krajach europejskich oraz nieznaną jeszcze w pełni, nową politykę Stanów Zjednoczonych – zauważa Łukasz Kałędkiewicz, Senior Director, Advisory & Transaction Services w firmie CBRE. – Rok 2017 będzie rokiem wyzwań i sprawdzianem dla elastyczności rynku, na pewno utrzyma się aktywność firm budowlanych, a warszawski rynek biurowy urośnie o kolejne 360 tys. mkw. Niewiadomą jest natomiast, czy utrzyma się dotychczasowa aktywność najemców, choć wstępne szacunki wskazują, że tak”.
Silne rynki regionalne
Mimo dość oczywistej dominującej pozycji Warszawy interesująco przedstawia się również sytuacja pozostałych większych miast w Polsce. Przez lata były one przedmiotem mniejszego zainteresowania ze strony firm inwestujących w nieruchomości biurowe. Tymczasem od pewnego czasu również w regionach powstają interesujące realizacje. Najważniejszym rynkiem regionalnym jest bez wątpienia Kraków z całkowitą wielkością powierzchni, która – według danych CBRE – przekracza 915 tys. mkw. Jednocześnie w budowie w tym mieście znajduje się ponad 270 tys. mkw. Zainteresowanie deweloperów Krakowem napędzają przede wszystkim firmy świadczące usługi biznesowe, np. outsourcingowe. Pozycję miasta ugruntowują międzynarodowe rankingi od lat wymieniające Kraków wśród najlepszych lokalizacji dla tego typu działalności na świecie. Zainteresowanie dobrze ilustruje wskaźnik pustostanów, który w czwartym kwartale minionego roku wyniósł w Krakowie 7,24%. Za metr kwadratowy najdroższej powierzchni trzeba zapłacić w tym mieście 14 euro miesięcznie.
**Najnowsze realizacje dowodzą, że czasy, w których oczywistym wyborem **każdego najemcy była powierzchnia typu open space, już minęły.
Zaraz za Krakowem wśród największych regionalnych rynków powierzchni biurowej plasuje się Wrocław, w którym całkowity zasób wynosi blisko 850 tys. mkw. W realizacji znajduje się natomiast obecnie niecałe 150 tys. mkw. Jednocześnie Wrocław charakteryzuje się wyraźnie wyższym od Krakowa wskaźnikiem pustostanów, wynoszącym 12,54%. Mimo to metr kwadratowy w najbardziej prestiżowych budynkach kosztuje tu 15 euro miesięcznie.
Trzecim pod względem wielkości rynkiem regionalnym jest Trójmiasto, w którym całkowity zasób powierzchni wynosi ponad 633 tys. mkw., a w budowie pozostaje 141 tys. mkw. Współczynnik pustostanów ukształtował się w ostatnim kwartale ubiegłego roku na poziomie 11,07%, a koszt wynajmu najdroższej powierzchni wyniósł 13,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie.
Nadążyć za zmianami
Intensywne zmiany zachodzą również wewnątrz budynków. Najnowsze aranżacje przestrzeni biurowej nie pozostawiają wątpliwości, że czasy, w których oczywistym wyborem była powierzchnia typu open space, już minęły. Standardowe biuro, w którym przestrzeń na piętrze jest zastawiona identycznymi rzędami typowych stanowisk do pracy, na nikim nie zrobi dziś wrażenia. I to nie tylko z powodu zmęczenia takim sposobem organizacji powierzchni, który w Polsce króluje od przynajmniej dwudziestu lat. Poważniejsze zastrzeżenia dotyczą wpływu typowego biura w modelu open space na wydajność pracy. A jest to aspekt znacznie bardziej wymierny niż estetyka.
PRZECZYTAJ TAKŻE: Pracą biurową rządzi różnorodność »
Otwórz się na elastyczność
Cyfrowa rewolucja całkowicie odmieniła biuro, umożliwiając pracę z dowolnego miejsca.
Nowoczesne organizacje nie mają dziś wątpliwości, że biuro może stanowić pełnoprawne narzędzie wspierające efektywność pracownika. By zrozumieć argumenty stojące za taką filozofią, warto pamiętać, że zadania w przedsiębiorstwach wymagających najwyższych kompetencji rzadko można sprowadzić do spędzania całych dni przy tym samym biurku. Rośnie natomiast znaczenie tworzonych doraźnie grup roboczych, które powstają, by wspólnie zająć się określonym projektem, a po jego zakończeniu rozwiązują się i ich członkowie mieszają z innymi zespołami. Co więcej, poszczególne obowiązki w ciągu dnia wymagają różnego poziomu koncentracji, a hałas biurowy może w najlepszym razie bardzo utrudnić ich wykonywanie. Wreszcie w biurach coraz liczniej reprezentowani są przedstawiciele pokolenia millenialsów, którzy cenią przede wszystkim swobodę i najlepiej czują się, gdy rozlicza się ich za konkretny rezultat, a nie godziny spędzone przed komputerem.
Wszystkie zmiany wynikające z zadań powierzanych firmom czy procesów demograficznych sprawiły, że zawrotną karierę robi dziś sformułowanie Activity‑Based Workplace (ABW). Kryjące się za nim rozwiązania i korzyści najłatwiej zilustrować konkretnymi przykładami. Niemniej w największym uproszczeniu oznacza ono elastyczną organizację przestrzeni do pracy, która uwzględnia różnorodność obowiązków oraz wykonujących je osób.
Można tu więc wyraźnie dostrzec odwrócenie priorytetów. Jeśli bowiem biura typu open space oznaczały, że pracownicy dostosowywali się do narzuconej im organizacji przestrzeni, to powierzchnie zaprojektowane w myśl ABW są dokładnie dostosowane do poszczególnych pracowników. Rosnąca popularność tej koncepcji oznacza, że coraz więcej miejsc pracy jest coraz bardziej zindywidualizowanych.
Rynek powierzchni biurowej przechodzi dziś więc wyjątkowo ciekawe przeobrażenia. Zaciekła rywalizacja o najemcę prowadzi do opracowywania coraz oryginalniejszych rozwiązań. Najbardziej widoczną oznaką tych procesów jest oczywiście powstawanie atrakcyjniejszych wizualnie brył nowych budynków oraz tworzenie bardziej gustownych wnętrz. Warto jednak pamiętać, że zmiany sięgają znacznie głębiej niż tylko warstwy estetycznej. Ich efektem są biura zwiększające wydajność, bardziej przyjazne środowisku i skłaniające do wymiany pomysłów, co oczywiście ma wpływ na tworzenie wartości przez firmy. Biznes dostrzegł, że opłaca się tworzenie miejsca do pracy wyższej jakości.
Ten tekst jest częścią projektu Biuro: nowa definicja przestrzeni
