Streszczenie: W firmie budowlanej pełniącej rolę generalnego wykonawcy dużych projektów biurowych współpraca z różnorodnymi partnerami jest codziennością. Każda inwestycja wymaga koordynacji z miejskimi wydziałami architektury i urbanistyki, architektami, projektantami oraz wykonawcami poszczególnych etapów budowy. Różnorodność podmiotów współpracujących ilustruje fakt, że koszty samej konstrukcji budynku biurowego stanowią jedynie niewielki odsetek wartości całego projektu.
W firmie budowlanej będącej generalnym wykonawcą dużych projektów biurowych współpraca z partnerami reprezentującymi różne branże jest wpisana w codzienność.
Przy każdej inwestycji budowlanej współpracujemy jednocześnie z miejskimi wydziałami architektury i urbanistyki, z architektami, projektantami oraz wykonawcami poszczególnych etapów budynku. Różnorodność podmiotów, z którymi kooperujemy, najlepiej ilustruje fakt, że koszty samej konstrukcji budynku biurowego stanowią faktycznie zaledwie niewielki odsetek wartości całego projektu.
Udział różnych podmiotów w realizacji projektów budowlanych jest znaczny, bo powstawanie budynku biurowego najwyższej kategorii stanowi złożony proces; na początku jest on określony dość ogólnie. Mamy więc wizję budynku, który chcemy zaoferować przyszłym najemcom. Następnie wyłaniamy rozpoznawalnego i doświadczonego architekta, jego zadaniem jest przygotowanie koncepcji biurowca. Kiedyś pracownie architektoniczne były dość wszechstronne i zajmowały się przygotowywaniem całego projektu inwestycji. Dziś natomiast studia koncentrują się na pewnym, dość wąskim, wycinku całego procesu, a więc niektóre opracowują ogólną koncepcję, a niektóre specjalizują się w określonym typie instalacji lub w drogach dojazdowych. Faktycznie konieczne jest koordynowanie pracy kilku projektantów.
Podwykonawców poszczególnych odcinków wyłaniamy w przetargu, w którym celowo nie zawieramy zbyt wielu parametrów, licząc jednocześnie na dopływ innowacyjnych pomysłów. Dzięki szerokiemu ujęciu realizowanego przedsięwzięcia uczestnicy przetargu proponują swoje rozwiązania prowadzące do zrealizowania założonej na początku wizji. Wraz z kolejnymi podwykonawcami oraz zgłoszonymi przez nich propozycjami projekt staje się coraz bardziej szczegółowy.
Osobną kwestią jest zdobycie finansowania, które również oznacza konieczność wielopłaszczyznowej koordynacji działań ze strony generalnego wykonawcy. Żaden z banków nie chciał samodzielnie ponieść ryzyka związanego z udzieleniem kredytu na tak duży budynek jak Warsaw Spire, dlatego finansowania udzieliło konsorcjum kilku banków. W przypadku tak dużych inwestycji warunkiem jest jednak podpisanie wstępnych umów na budynek przynajmniej z kilkoma ważnymi najemcami. Najważniejszą kwestią na początku jest znalezienie jednego głównego najemcy, który wynajmuje największą powierzchnię oraz stanowi zachętę dla innych przedsiębiorstw. W przypadku Warsaw Spire jedna z firm uzależniła wynajęcie powierzchni od zamontowania określonego typu klimatyzacji w całym budynku głównym. Ze względu na wczesne podpisywanie umów wynajmu również najemcy mają wpływ na późniejszy kształt budynku. Taką możliwość uzyskują zresztą także później, kiedy mogą zdecydować się na urządzenie przez nas wnętrza przyszłego biura.
W związku z dużą liczbą firm zaangażowanych w realizację największych budynków biurowych naturalne jest pojawianie się konkurencyjnych pomysłów na udoskonalenie projektu. W przypadku pomysłów dotyczących obszarów objętych certyfikacją selekcja lub dalszy rozwój zgłaszanych pomysłów są dość łatwe i z założenia na realizację mają szansę tylko te pomysły, które nie stoją w sprzeczności z założeniami określonego systemu certyfikacji. Jednak nawet w przypadku najbardziej nasyconych regulacjami obszarów naszej działalności możliwe jest zgłaszanie nowatorskich pomysłów i wprowadzanie pewnych korekt do pierwotnego projektu. W takim przypadku o wdrożeniu określonego pomysłu nie zawsze decydują jego koszty.
Przykładem takiej sytuacji jest instalacja przeciwpożarowa w budynku Warsaw Spire. Zamiast zakładać tańsze i powszechniejsze zraszacze uruchamiające się podczas pożaru, zdecydowaliśmy się na bardziej innowacyjny system tzw. hi‑fog (mgła wodna), który polega na odcięciu powietrza w miejscu wystąpienia pożaru, dzięki czemu sprzęt biurowy nie jest zalewany wodą podczas gaszenia. W tym przypadku wybraliśmy rozwiązanie droższe, zaproponowane w trakcie rozmów z podwykonawcami, ale jednocześnie stanowiące jeden z wyróżników naszego budynku.
Budowa oraz wykończenie biurowca to proces podzielony na wiele etapów, które osobno stanowią pewną zamkniętą całość. Jednym z zadań generalnego wykonawcy jest natomiast dbanie o harmonijny przebieg powstawania inwestycji. Dlatego priorytetami w zarządzaniu pracą z różnymi podmiotami są z jednej strony finanse, a z drugiej – konkurencyjność budynku.
