Polscy przedsiębiorcy wciąż nie doceniają korzyści, jakie może im przynieść optymalizacja podatku od nieruchomości. Tymczasem ten niezależny od wyników finansowych podatek może być dla firm znaczącym kosztem stałym.
Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych, podatkowi od nieruchomości podlegają grunty, budynki i budowle (prawna definicja budynku i budowli przedstawiona jest w ramce Budynek i budowla w polskim prawie). Cechą charakterystyczną tego podatku jest więc różnorodność obiektów będących przedmiotem opodatkowania. Podatek od nieruchomości jest odprowadzany do lokalnych samorządów i stanowi zazwyczaj stały element kosztowy działalności gospodarczej przedsiębiorców.
Rozproszenie obciążeń podatkiem od nieruchomości pomiędzy różne kategorie obiektów oraz traktowanie go jako kosztu stałego spowodowało, że wielu przedsiębiorców nie dostrzega w tym obszarze możliwości optymalizacji podatkowej. Tymczasem wysokość obciążeń z tytułu podatku od nieruchomości może okazać się znaczna. Widać to zazwyczaj dopiero po zsumowaniu kwot podatku płaconego z tytułu różnych obiektów za kilka okresów rozliczeniowych. Ważną kwestią staje się więc uwzględnienie skali obciążeń podatkiem od nieruchomości przy planowaniu działalności gospodarczej, a także określenie podstaw i zasadności ponoszonych opłat. Jest to szczególnie istotne, jeśli weźmie się pod uwagę, że spółki – w obawie przed pogorszeniem stosunków z gminami – dość często płacą podatek od nieruchomości mimo braku właściwej podstawy prawnej.
Możliwości optymalizacji w podatku od nieruchomości są różne, w zależności od tego, czy owymi nieruchomościami są grunty, budynki czy budowle (patrz ramka Podatek od nieruchomości a rodzaj obiektu).
W obawie przed pogorszeniem stosunków z gminami spółki dość często płacą podatek od nieruchomości mimo braku właściwej podstawy prawnej.
Grunty
W przypadku gruntów obowiązuje zasada, że każdy teren wykorzystywany w działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia kwalifikacja tych terenów w ewidencji gruntów i budynków, istotny jest sam fakt ich wykorzystywania przez przedsiębiorcę. Jednak przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych umożliwiają wyłączenie z opodatkowania gruntów należących do przedsiębiorców, jeśli (1) nie są one faktycznie wykorzystywane w działalności gospodarczej, czyli nie jest na nich prowadzona żadna działalność, oraz (2) są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy.
Spełnienie tych dwóch warunków umożliwia wyłączenie z opodatkowania wskazanych terenów w przyszłych okresach rozliczeniowych lub nawet wystąpienie o zwrot niesłusznie zapłaconego w przeszłości podatku (niezbędne jest do tego złożenie wniosków o stwierdzenie nadpłaty). Jeżeli tereny niewykorzystywane w działalności gospodarczej nie mają odpowiedniego wpisu w ewidencji gruntów i budynków, można rozważyć ewentualną zmianę wpisu – wówczas optymalizacja będzie dotyczyła przyszłych okresów rozliczeniowych.
Budynki
W przypadku budynków optymalizacja podatkowa jest możliwa przede wszystkim wtedy, kiedy firma ma obiekty, których nie wykorzystuje ze względu na ich stan techniczny. Można je wówczas uznać za niezwiązane z działalnością gospodarczą, co skutkuje ich opodatkowaniem najniższą stawką podatku od nieruchomości. Termin „względy techniczne” jest interpretowany dość rygorystycznie – opodatkowanie najniższą stawką jest możliwe, gdy budynek, w wyniku jego zużycia lub dewastacji, nie nadaje się do dalszego wykorzystania i jest to odpowiednio udokumentowane lub możliwe do udokumentowania (np. poprzez ekspertyzę budowlaną). Tak rygorystyczna interpretacja oznacza, że budynek, który przestał stanowić wartość dla spółki, np. ze względu na zmianę profilu działalności, może być uznany za podlegający opodatkowaniu. A zatem główną rolę przy optymalizacji podatku od nieruchomości odgrywa w przypadku budynków odpowiednia dokumentacja.
Budowle
Opodatkowanie budowli jest dziś głównym źródłem sporów pomiędzy podatnikami organami podatkowymi i jednocześnie najistotniejszym obszarem optymalizacji podatkowej. Przyczyną kontrowersji jest nieprecyzyjna definicja budowli, która utrudnia jednoznaczne określenie, co jest budowlą, a co nią nie jest. Ponieważ podatek od budowli wynosi aż 2% wartości obiektu, to ani firmy, dla których jest to znaczące obciążenie, ani gminy, dla których jest to główne źródło dochodów, nie są chętne do kompromisów. Dlatego tak ważne jest dla przedsiębiorstw, by zweryfikowały i ujednoliciły metodologię kwalifikacji wykorzystywanych składników majątkowych, które mogą być budowlami. Obszary ewentualnej optymalizacji (i ryzyka), na które należy zwrócić uwagę, a które są związane z kategorią budowli, to przede wszystkim:
znajdujące się na zewnątrz obiekty wolno stojące (na przykład elementy instalacji przemysłowej lub energetycznej czy instalacji zabezpieczającej),
zewnętrzne sieci techniczne lub sieci uzbrojenia terenu (na przykład rurociągi),
obiekty (urządzenia i instalacje) znajdujące się wewnątrz budynków i posiadające własne konstrukcje nośne lub fundamenty, niezależne od konstrukcji budynku.
Jeśli przedsiębiorstwo posiada wymienione obiekty, właściwym krokiem może być przeprowadzenie inwentaryzacji. W jej trakcie zostanie zweryfikowana kwalifikacja każdego z obiektów oraz określone zostaną obszary ryzyka i optymalizacji. Ostateczne wyniki takiej inwentaryzacji umożliwiają ustalenie dalszych działań.
Ze względu na brak precyzji prawa, na szczególną uwagę zasługuje podatek od budowli, gdyż to on jest źródłem i największych możliwości optymalizacji, i największego ryzyka.
Warto dodać, że w latach 2003 – 2006, ze względu na ówczesne brzmienie przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, wyłączeniu spod opodatkowania podatkiem od nieruchomości podlegały także drogi, w tym drogi wewnętrzne (oraz grunty pod tymi drogami). Zatem w latach 2003 – 2006 drogi wewnątrzzakładowe nie powinny być opodatkowane. Kwestia ta jednak jest trudna do zaakceptowania dla organów podatkowych, dlatego część sporów kończy się dopiero w sądzie administracyjnym. Warto wiedzieć, że przy odpowiednim przygotowaniu dokumentacji oraz wniosków o stwierdzenie nadpłaty przedsiębiorcy mogą odzyskać nadpłacony podatek.
Podatek od nieruchomości, płacony przez wiele lat i od różnych obiektów będących w posiadaniu firmy, a także niezależny od jej wyników finansowych, może przybrać znaczące rozmiary, tym bardziej więc warto zadbać o ograniczenie tego kosztu. Ze względu na nieprecyzyjność prawa, na szczególną uwagę zasługuje podatek od budowli, gdyż to on jest źródłem i największych możliwości optymalizacji, i największego ryzyka. Być może firma nie płaci podatku od obiektu, od którego powinna go płacić. Z drugiej strony dokładna weryfikacja kwalifikacji posiadanych obiektów może zaowocować znacznym ograniczeniem obciążeń.
