Odkryć biurowiec na nowo

Streszczenie: Nowoczesne biurowce coraz częściej projektowane są z myślą o zmieniających się potrzebach użytkowników oraz nowych realiach pracy hybrydowej. Kluczowe staje się tworzenie przestrzeni, które są elastyczne, komfortowe i wspierają współpracę, a jednocześnie pozwalają na koncentrację. Przykładem takiego podejścia jest warszawski biurowiec Forest, zaprojektowany z uwzględnieniem zrównoważonego rozwoju i zdrowia psychicznego pracowników. Budynek oferuje m.in. tarasy, dużą ilość zieleni i dostęp do światła dziennego. Architekci i inwestorzy coraz częściej integrują rozwiązania biophilic designu, które zwiększają dobrostan użytkowników i czynią biura atrakcyjniejszymi miejscami pracy. Istotne są także certyfikaty środowiskowe i energooszczędność, które wpisują się w oczekiwania najemców i strategię ESG firm.

Pokaż więcej

Zdaniem wielu najemców, remont lub aranżacja przestrzeni budynku wiąże się z licznymi utrudnieniami i niedogodnościami. Tymczasem prace można zaplanować w taki sposób, aby uzyskać zamierzony efekt bez uciążliwości dla przebywających w niej ludzi.

Usługi aranżacji i modernizacji powierzchni od ponad dziesięciu lat stanowią istotny udział w rynku powierzchni komercyjnych w Polsce. Z reguły możemy wyróżnić prace związane z renowacją budynku realizowane przez wynajmującego, wymuszone często nasilającą się konkurencją nowo powstających obiektów, jak również zmieniającymi się nurtami w architekturze. Osobną kategorię stanowią prace związane ze zmianą wystroju i układu funkcjonalnego powierzchni najmu zainicjowane przez najemców i wynikające z silnie zmieniających się trendów pracy, oczekiwań i potrzeb pracowników.

Remont bez obaw

Jedną z podstawowych obaw zarówno wśród wynajmujących, jak i najemców rozważających przeprowadzenie robót budowlanych w funkcjonującym od lat biurowcu jest zapewnienie bezpieczeństwa ludzi oraz prawidłowego funkcjonowania danego budynku na okres prac. Warto jednak pamiętać, że przeprowadzanie remontu nie musi wiązać się z przerwą w działalności najemcy. Nie należy też obawiać się ryzyka przerwy w dostawie podstawowych mediów czy też pogorszenia warunków mikroklimatycznych. Sukces całego przedsięwzięcia w dużej mierze zależy od wczesnego zaangażowania odpowiednich ekspertów. Specyfika koniecznych do wykonania prac sugeruje rozpatrzenie wnikliwego doboru członków zespołu projektowego. Doświadczenie wskazuje, że w ponad 80% przypadków problemy realizacji danych projektów wynikają z niewłaściwego doboru ekspertów – w niektórych przypadkach zbyt doświadczonych, w innych ze zbyt małym doświadczeniem. Warto pamiętać, że dobrze dobrany zespół ekspertów potrafi jednoznacznie zapewnić przejrzystą realizację projektu. Ponadto skrupulatnie przeprowadzi analizę techniczną istniejącego budynku oraz potrzeb najemcy. W zależności od stopnia złożoności projektu kwestionariusze mogą dochodzić nawet do tysiąca pytań, dla których raz uzyskana odpowiedź eliminuje niepotrzebne późniejsze ryzyko.

Inwestorze, zanim podejmiesz wiążące decyzje, powinieneś mieć:

▪ opinię techniczną budynku wraz z informacjami o obecnych w nim instalacjach oraz przedmiotowej powierzchni;

▪ podsumowanie stanowiące wynik przeprowadzonej analizy potrzeb inwestora;

▪ szacunkową wycenę wraz z harmonogramem robót;

▪ propozycję jawnej struktury projektu oraz formę realizacji projektu;

▪ rozwiązania generujące nieuzasadnione koszty i propozycje rozwiązań alternatywnych – dla wymagających inwestorów.

Praca krok po kroku

Ponadto wielokrotnie spotykamy się z wątpliwościami najemców, czy istniejący budynek wzniesiony kilkanaście lat temu jest w stanie dorównać pod względem technicznym nowo realizowanym obiektom biurowym. Mediana długości życia budynku biurowego wynosi 73 lata, zgodnie z 2008 Buildings Energy Data Book. Pierwsze wysokie budynki biurowe powstały w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku, nie można zakładać, że pod względem technicznym te właśnie funkcjonujące budynki są gorsze.

W procesie realizacji robót budowlanych, takich jak przebudowa części wspólnych budynku, powierzchni najemcy czy też wymiana jednostkowych elementów instalacji budynku, należy wyróżnić następujące fazy:

analiza potrzeb zamawiającego oraz organizacja i zaplanowanie projektu;
wytyczne projektowe/koncepcja;
dokumentacja projektowa, np. budowlana, przetargowa, wykonawcza;
realizacja zamówień, w tym kontrakt/y na roboty budowlane;
roboty budowlane;
odbiory wraz z testami poprzedzonymi rozruchami poszczególnych instalacji;
przekazanie powierzchni do zamawiającego.

Ten tekst jest komentarzem eksperta. Przeczytaj tekst główny: »

Zrozumieć rynek nieruchomości biurowych

Kultura organizacyjna

Joanna Mroczek PL

Dla każdej firmy jednym z kluczowych czynników sukcesu jest przestrzeń, w jakiej funkcjonuje.

Należy założyć, że wszystkie powyższe etapy procesu są równie istotne. Szczególną uwagę trzeba jednak poświęcić fazie pierwszej. Głównym celem tego etapu jest zminimalizowanie wystąpienia nieprzewidzianych zdarzeń w trakcie projektu. Wykonywana jest analiza wymagań klienta z uwzględnieniem wszelkich znanych ograniczeń, analiza porównawcza wymagań wobec istniejącego stanu budynku czy też kosztowo‑techniczne studium wykonalności projektu, w ramach którego są poszukiwane optymalne wielkości planowanych rozwiązań.

Odkryć biurowiec na nowo

Udana realizacja

Doskonałym przykładem udanego i sprawnego remontu istniejącego obiektu są roboty budowlane polegające na odtworzeniu stanu istniejącego przy zastosowaniu nowych materiałów obszaru holu głównego na obiekcie Warsaw Trade Tower w Warszawie. Projekt zakładał remont wnętrza sześciokondygnacyjnego atrium, będącego bazą wieży wysokościowego biurowca. Wnętrze wymagało dostosowania przestrzeni ogólnodostępnych do nowych potrzeb i oczekiwań najemców oraz uaktualnienia estetycznego w kierunku nowych trendów projektowania inspirowanego naturą i ekologią. Dzięki m.in. rozmieszczeniu nowoczesnych mebli do siedzenia, sprzyjającym prywatnym rozmowom, i wprowadzeniu podium z fortepianem wysokie, przeszklone atrium zyskało na przytulności i kameralności. Stworzono nowe przestrzenie dla integracji użytkowników, promujące zdrowe i aktywne spędzanie wspólnego czasu. Autorem projektu aranżacji wnętrz była renomowana pracownia APA Wojciechowski Architekci.

Należy zauważyć, że wszystkie prace odbyły się równolegle do codziennego funkcjonowania biurowca, z wyłączeniem wybranych części ogólnodostępnych na okres robót. Projekt ten jest doskonałym przykładem współpracy poszczególnych uczestników procesu, począwszy od inwestora przez architekta, najemców, zarządcę i serwis techniczny budynku po zarządzającego budową. Dzięki prawidłowemu przeprowadzeniu całego procesu budynek zwiększył funkcjonalną i estetyczną wartość, a przy tym poddany został dogłębnej analizie kluczowych parametrów mających wpływ na jego bezpieczne, ekologiczne i przyjazne najemcom funkcjonowanie.

Na podstawie tego oraz innych doświadczeń związanych z pracami remontowymi w istniejących kompleksach biurowych nietrudno zauważyć korzyści z przeprowadzenia prac aranżacyjnych w funkcjonujących od lat budynkach. Każdy z nich stanowi indywidualny projekt, który wymaga dokładnej analizy technicznej i przemyślanej, skrojonej na miarę koncepcji architektonicznej. Warto podjąć się tego wyzwania przy współpracy z wiarygodnym partnerem, gdyż sprawnie przeprowadzony proces przebudowy jest współmierny z realizacją nowych obiektów biurowych. Użytkowane od lat powierzchnie biurowe zasługują na to, by odkryć je dzisiaj na nowo.

Przeczytaj pozostałe komentarze: »