Streszczenie: Zmiany na rynku nieruchomości komercyjnych są nieuniknione. W miarę jak najemcy stają się coraz bardziej wymagający, właściciele nieruchomości muszą dostosować swoje podejście do wynajmu, aby sprostać nowym oczekiwaniom. Kluczowe stają się elastyczność umów, większa personalizacja przestrzeni, oraz zapewnienie lepszej jakości usług. Przemiany, jakie zachodzą w postrzeganiu biura, wykraczają poza standardowe wymagania dotyczące powierzchni i lokalizacji. Przedsiębiorstwa poszukują bardziej zrównoważonych i zdrowych środowisk pracy, które sprzyjają efektywności i samopoczuciu pracowników. Właściciele nieruchomości muszą ponadto rozważyć rosnące znaczenie technologii oraz rozwiązań ekologicznych w tworzeniu przestrzeni biurowych przyszłości.
Rynek pracownika, z jakim mamy od kilku lat do czynienia, i zacięta konkurencja między deweloperami wpłynęły na relacje między nimi a najemcami, zmieniając standardy powierzchni biurowych oddawanych pod klucz.
Jeszcze kilka lat temu sytuacja na rynku wynajmu powierzchni komercyjnych wyglądała zupełnie inaczej. Deweloper oferował powierzchnię wykończoną pod klucz w ustalonym, z reguły podstawowym, standardzie. „Po podpisaniu umowy najemca podejmował rozmowy na temat aranżacji przestrzeni w określonych ramach cenowo‑materiałowych. Klient otrzymywał biuro pod klucz, m.in. z drzwiami, ściankami karton‑gipsowymi, wykładziną dywanową, oświetleniem, z układem pomieszczeń w określonych z góry proporcjach powierzchni otwartych (60%), gabinetowych (30%) i sal (10%) – wyjaśnia Anna Szmielewska, senior leasing manager z firmy Vastint Poland. – Jeśli organizacja chciała podwyższyć standard wykończenia, musiała przeznaczyć na to dodatkowy budżet. Obecnie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Najemca otrzymuje powierzchnię wykończoną pod klucz w dużo wyższym standardzie i, co ważniejsze, skrojoną według własnych potrzeb. Deweloperzy odeszli od narzucania standardu wykończenia, w zamian oferują budżet na aranżację powierzchni, który nawet wystarcza na pomysły ekstra”.
Zmiany w relacjach najemca‑deweloper nie dotyczą wyłącznie jakości materiałów wykończeniowych biur. Zmieniły się również zasady współpracy z najemcami przy ich aranżacji. Kiedyś architektura wnętrza była tematem dyskusji po podpisaniu umowy, teraz uzgadnianie planu przestrzeni biurowej odbywa się na dużo wcześniejszym etapie.
„Najemca poszukujący nowej lokalizacji sprawdza wiele ofert dostępnych na rynku, aby ostatecznie podjąć rozmowy z właścicielami maksymalnie trzech nieruchomości – tłumaczy Piotr Lasek, architekt APMD. – Każdy z wybranych deweloperów przygotowuje projekt przestrzeni, starając się jak najlepiej wpasować określone funkcje i zaspokoić potrzeby pracowników. Po akceptacji strony zaczynają rozmowy o standardzie wykończenia. Padają pytania o takie drobiazgi, jak: rodzaj wykładziny dywanowej, sufity, lampy; o to, czy wewnętrzne ścianki będą szklane czy nie, czy będą podwójne, czy wytłumią hałas, jakie dodatkowe funkcje oferuje budynek, jakie udogodnienia dla pracowników znajdują się w kompleksie lub jego bliskim otoczeniu. Tych detali jest sporo, ale to od nich ostatecznie zależy podjęcie decyzji o wyborze nieruchomości. Przyszły najemca jeszcze przed podpisaniem umowy dokładnie wie, co otrzyma w standardzie wykończenia. Oczywiście, nie dotyczy to mebli, części obejmujących budowanie świadomości marki, dodatkowych przestrzeni lub systemów audio‑wideo. Oferta nie zawiera tych wszystkich elementów technicznych, które muszą się pojawić w biurze, aby mogło ono normalnie funkcjonować. Na tym etapie najemca może doprojektować brakujące rzeczy, aby przygotować biuro w sposób perfekcyjny”.
Vastint oferuje kompleksy biurowe w Warszawie, Poznaniu i Wrocławiu. We wszystkich lokalizacjach proponuje ten sam poziom wykończenia pod klucz. Anna Szmilewska zwraca uwagę na jeszcze inny ważny fakt. Standard części wspólnych w budynku określa deweloper. Koszt ich użytkowania jest wliczony w cenę wynajmowanej powierzchni. Dlatego najemcom zależy, aby stosunek części wspólnej do powierzchni wynajmowanej na biura w danym budynku (tzw. add on factor) był jak najniższy. W dobrze zaprojektowanych obiektach wynosi maksymalnie 5%, w Business Garden współczynnik ten waha się w granicach 2,5–4%.
Najważniejszy jest dobry projekt budynku
Współpraca przy tworzeniu projektu biura jest korzystana dla obu stron, bo deweloper może od razu zweryfikować oczekiwania potencjalnego najemcy z możliwościami aranżacji przestrzeni, jaką daje budynek. Bywa, że na wskazanym metrażu nie mieszczą się wszyscy pracownicy, że układ stanowisk pracy nie sprzyja komunikacji, że za mało jest miejsca na pracę w skupieniu albo brakuje sal spotkań. „Jesteśmy w pewnym sensie doradcami najemcy, któremu zależy, aby miejsca pracy w jego firmie sprzyjały zaangażowaniu ludzi, kreatywności, przyciąganiu talentów – uważa Robert Starzyński, architekt, właściciel studia projektowego molostudio. – Przestrzeń biurowa uwzględnia charakter i sposób pracy. Architekci biorą pod uwagę fakt, że w czasie pracy niecała powierzchnia jest wykorzystywana, bo część ludzi przebywa poza firmą, część pracuje zdalnie, a części nie ma z innych powodów. To pozwala »oddać« niezajętą przestrzeń na cele wspólne, jak pomieszczenia socjalne czy miejsca do rekreacji, wykorzystywane również jako nieformalne miejsca pracy, jeśli zajdzie nagła potrzeba”.
„Deweloper najpierw buduje budynek, a później go wynajmuje, dlatego sukces projektu biura bazuje na dobrym projekcie całego obiektu” – dopowiada Piotr Lasek.
Zadaniem zespołu projektantów dewelopera jest stworzenie takiego budynku, aby pozwalał wykorzystać powierzchnię w elastyczny sposób, odpowiadający zmieniającej się funkcji biura. Istotny jest kształt piętra, jego potencjał aranżacyjny, liczba szybów windowych, toalet na piętrze, lokalizacja słupów konstrukcyjnych i wiele innych elementów. Ich uwzględnienie lub rezygnacja z nich sprawia, że budynki mimo podobnego standardu nie są sobie równe. Te, które oferują efektywne powierzchnie, cieszą się wzięciem, inne świecą pustkami.
Chcąc dodatkowo zwiększyć atrakcyjność nieruchomości i przyciągnąć najemców, deweloperzy wychodzą naprzeciw potrzebom pracodawców, troszcząc się o dobre samopoczucie ich pracowników. Dbają o jakość środowiska, w którym ludzie przebywają wiele godzin. Tworzą nietuzinkową architekturę otoczenia, zapewniają dostęp do ścieżek rowerowych, parkingów i potrzebnych usług. Przykłady dobrych praktyk można mnożyć.
Kompleksy Business Garden wyróżniają się na tle innych projektów. Ich wspólnym elementem jest ogród otwarty na otaczającą przestrzeń miasta. To miejsce bliskiego kontaktu z naturą, wytchnienia i relaksu, a co ważniejsze, również miejsce łączące pracujących tu ludzi. W planie zagospodarowania terenu wewnętrznego znalazły się też boiska do koszykówki, stoły do tenisa, wielkowymiarowe szachy, a nawet tor do gry w bule. Innym pomysłem było postawienie w ogrodzie zewnętrznym przeszklonych i umeblowanych pawilonów zatopionych w zieleni, które są idealnym miejscem spotkań formalnych, jak również nieoficjalnych, ułatwiających walkę z „anonimowością”.
„Do niewątpliwych atutów np. Business Garden Warszawa należą kantyna (w niedalekiej przyszłości powstanie kolejna), małe centrum konferencyjne oraz część hotelowa, co czyni kompleks samowystarczalnym – mówi Robert Starzyński. – Pracodawca, który tu wynajmuje biura, ma w ręku atut w postaci dobrze skomunikowanej lokalizacji i całego zaplecza socjalno‑konferencyjnego i sportowego”.
Anna Szmielewska dopowiada: „Rynek pracy jest bardzo wymagający. Pracodawcy, aby przyciągnąć i zatrzymać talenty, poza pensją i różnymi bonusami chcą oferować również atrakcyjne miejsce pracy. Deweloperzy, konkurując między sobą, starają się tak przygotować przestrzeń, aby im w tym pomóc”.
