Polski rynek nieruchomości biurowych już dawno ma za sobą kryzys. I choć Warszawa ciągle dominuje pod względem wartości inwestycji i cen najmu, to właśnie za sprawą innych niż stolica ośrodków ubiegły rok można uznać za przełomowy. Ożywienie na niespotykaną skalę objęło bowiem miasta regionalne.
Jeśli komuś przyszłoby na myśl wynajęcie najdroższego biura na świecie, musiałby skierować uwagę na stolicę Wielkiej Brytanii. Londyn niezmiennie pozostaje najwyżej wycenianą lokalizacją powierzchni biurowych. W ubiegłym roku silny popyt przy jednocześnie malejącej liczbie dostępnych biur o najwyższych standardach spowodował wzrost czynszów o 5%. Podwyżki te dotknęły West End, prestiżową dzielnicę Londynu. Średni roczny koszt wynajmu metra kwadratowego w tej okolicy sięgał w 2013 roku 2122 euroIndeks górny 11. A ten rok ponownie będzie wzrostowy. „Londyn nadal przyciąga wiele międzynarodowych firm i zyskuje na atrakcyjności w skali globalnej. Czynsze w 2014 r. mogą znacząco wzrosnąć wskutek bardzo ograniczonej dostępności powierzchni biurowej w dzielnicy West End i niesłabnącego popytu ze strony wszystkich sektorów” – zauważa Digby Flower, dyrektor generalny Cushman & Wakefield w Wielkiej Brytanii i dyrektor działu ds. rynków londyńskich.
W rankingu najdroższych powierzchni biurowych tuż za Londynem notowane są: Hongkong, Moskwa, która odnotowała olbrzymi skok w górę, a także Pekin, Tokio, Nowy Jork i Rio de Janeiro. Każde z tych miast jednak ma ceny znacznie tańsze niż stawka za londyński luksus West Endu (szczegóły w ramce Najdroższe biura na świecie).
Cała Europa odnotowała w ubiegłym roku najwyższy wzrost (o ok. 3%) od czasu spowolnienia gospodarczego z 2008 roku. Wpływ na rosnące ceny czynszów miał przede wszystkim niedobór powierzchni o wysokim standardzie w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, jak wspomniany już Londyn czy Frankfurt. Trzeba jednak zaznaczyć, że na poszczególnych rynkach trendy cenowe znacznie się między sobą różniły, a o ogólnym wzroście w Europie zdecydowały najdroższe lokalizacje. Zmiana ta z perspektywy ostatnich kilku lat jest dla rynku europejskiego istotna, lecz nie wytrzymuje konfrontacji z innymi rynkami regionu EMEA. W 2013 roku bowiem w krajach Bliskiego Wschodu i Afryki Cushman & Wakefield odnotował wzrost o 14%. Na wynik ten również złożyły się zróżnicowane zmiany cen – od 5% w górę w Dubaju, przez 10% w Katarze, aż po wzrost cen najmu o 30% w RPA.
Widoki nad Wisłą
Jak na tle najważniejszych rynków pozycjonowana jest Polska? Według tej samej klasyfikacji, Warszawa znajduje się w czwartej dziesiątce najdroższych lokalizacji biurowych (w ciągu roku spadła z 33. na 37. lokatę). Tu najwyższa cena najmu sięga 395 euro (euro/mkw./rok). „Wysokość cen tradycyjnie zależy od popytu i podaży. W Warszawie, gdzie nowe powierzchnie wynajmowane są właściwie na bieżąco, ceny wahają się między 22 euro w centrum a 17 w takich dzielnicach jak Wola i 15 na Mokotowie. W przypadku regionalnych miast, jak Poznań czy Szczecin, ceny najmu są zbliżone i wahają się między 12 a 15 euro. Nieco taniej niż w innych porównywalnych miastach jest w Łodzi” – ocenia Anna Szmilewska, Leasing Manager w SwedeCenter. Dojrzałość rynku potwierdzają badania prowadzone przez PwC. Jako sektor nieruchomości, który najlepiej odpowiada na potrzeby najemców, są powierzchnie biurowe (54%Indeks górny 22), a dużo gorzej wypada handel (retail; 20%), budynki przemysłowe i mieszkalne (po 10%).
To właśnie za sprawą innych niż stolica ośrodków ubiegły rok można uznać za przełomowy, ożywienie na niespotykaną bowiem skalę objęło miasta regionalne. Choć w porównaniu z Warszawą wartość tych transakcji była niewielka (około 190 mln euro przy 1 mld euro w stolicy), wynik ten oznacza wzrost rok do roku o 683%! Dla porównania, w Warszawie wartość spadła o 5,7%; głównie za sprawą malejącej podaży w centrum stolicy, bo w pozostałych dzielnicach wartość transakcji w 2013 roku nieco wzrosła. Również eksperci firmy doradczej PwC, analizując rynki nieruchomości w Europie, wskazują na rosnącą rolę innych miast niż Warszawa, jak Kraków i WrocławIndeks górny 33.
Do interesujących transakcji na tym rynku warto zaliczyć Green Corner w Warszawie (siedziba banku Nordea), zakupiona przez fundusz DAWM za ponad 94 mln euro, a także biurowiec Feniks (nowa siedziba BOŚ, nabyta przez fundusz IVG za 39 mln euro) oraz siedziba NSN we Wrocławiu, kupiona przez PSU TFI za 64 mln euroIndeks górny 44. Dodajmy, że również w tym roku zapowiada się kilka dużych transakcji. Przykładem umowy przedwstępne dotyczące siedzib kilku banków, jak Pekao SA czy BZ WBK (o wartości ok. 270 mln euro).
Pozostając jeszcze przy Warszawie, warto dodać, że w minionym roku najwięcej powierzchni powstało na terenie górnego Mokotowa (około 50% całej podaży), a także Ochoty i Włoch. Do najistotniejszych realizacji należy budynek Konstruktorska Business Center (48 300 mkw., HB Reavis), Miasteczko Orange (43 700 mkw., Bouygues), Plac Unii (41 300 mkw., Liebrecht & Wood i BBI Development). W tym samym czasie w centrum oddano zaledwie jedną nieruchomość biurową (Plac Bankowy I, pow. 4000 mkw.).
W Europie najbardziej wzrosną czynsze tam, gdzie najmocniej odczuwa się dziś niedobór powierzchni.
W tym roku zaś nastąpić ma oddanie do użytku dwóch dużych powierzchni na Woli (Warsaw Spire o pow. 19 500 mkw., Ghelamco) i Powiślu (Powiśle Park, 15 000 mkw.). Mimo że do końca roku planuje się w Warszawie otwarcie ponad dwudziestu nowych nieruchomości biurowych, ich łączna powierzchnia nie przekroczy tej, którą odnotowano w 2013 roku. To zaś może – poprzez stale utrzymujący się wysoki popyt – przełożyć się na wzrosty cen czynszów, przynajmniej w niektórych ze stołecznych lokalizacji.
Zielona perspektywa rozwoju
„Przyszłość jest naprawdę zielona” – piszą autorzy w najnowszej edycji raportu badawczego Emerging trends in real estateIndeks górny 55, przygotowanego przez firmę doradczą PwC. Powołują się oczywiście na opinie respondentów, głównie inwestorów i deweloperów. Połowa badanych przekonuje, że inwestycje – niekiedy kosztowne – realizowane w branży nieruchomościowej według reguł zrównoważonego rozwoju przyniosą w dłuższej perspektywie zysk. Pytani o korzyści z tego typu nakładów wskazywali większe szanse na przyciągnięcie najemców (30% wskazań jako czynnik najważniejszy, 29% jako 2. z najważniejszych), podtrzymywanie atrakcyjności (wolniejsze „starzenie się” nieruchomości; odpowiednio: 18 i 19% wskazań), wyższą stopę zwrotu (17 i 18%), a także wzmocnienie własnej marki (kompetencje CSR‑owe; 15 i 8%) oraz wyższe czynsze (12 i 7% wskazań).
Wielu respondentów przywoływanego już badania prowadzonego przez PwC wskazuje, że w poszanowaniu środowiska należy widzieć szereg głębszych wartości. Również w odniesieniu do rynku nieruchomości. Inwestycje tego typu – przekonują za swoimi rozmówcami eksperci firmy doradczej – warto oceniać kompleksowo, w takich kontekstach, jak mobilność młodych pokoleń pracowników i ich zwyczaje oraz dominujące przekonania a wiążącą się z nimi jakość życia (generacja Y ceni sobie zupełnie inne wartości niż jej poprzednicy i stawia przed sobą oraz pracodawcą odmienne cele czy wymagania – również w kontekście warunków panujących w miejscu pracy). Oznacza to również, że inwestor, planując nieruchomość o biurowym przeznaczeniu, musi w znacznie większym stopniu uwzględniać skomunikowanie tej lokalizacji z osiedlami mieszkaniowymi, szkołami, miejscami wypoczynku czy inwestycje w infrastrukturę transportu miejskiego.
Przykładem smart city jest Nowy Jork i jego „Plan NYC”, uwzględniający myślenie o „zielonym” mieście w kontekście przyjęcia kolejnego miliona mieszkańców oraz postępujących globalnych zmian klimatycznych. Europejskim punktem odniesienia – jak wskazują autorzy raportu „Emerging trends in real estate. Europe 2014” – jest „Smart City Vienna”. Stolica Austrii z powodzeniem skupia się na redukcji emisji dwutlenku węgla, usprawnianiu komunikacji miejskiej i lepszym wykorzystywaniu zasobów (środków transportu, energii etc.). Paryż z kolei może się pochwalić społecznościowym programem wzajemnego użyczania sobie rowerów; podobny program obejmujący samochody (ideą jest ograniczenie ruchu w mieście i emisji spalin) ma ponad 100 tysięcy zarejestrowanych osób. W Barcelonie zaś natkniemy się na stacje dokujące dla samochodów elektrycznych oraz baterie słoneczne, które podgrzewają wodę dostarczaną do największych budynków w stolicy Katalonii. Autorskie projekty smart cities wdrożyły również inne europejskie miasta: Sztokholm, Amsterdam, Monachium, Londyn, Berlin i Frankfurt.
Wszystkie te trendy coraz częściej stawać się będą oczkiem w głowach deweloperów stawiających na nowoczesne powierzchnie biurowe. To nie moda, lecz coś znacznie więcej. Potwierdzają to zresztą przytoczone wskazania respondentów PwC.
Najbliższe miesiące w Europie
Według ekspertów z Cushman & Wakefield, w tym oraz 2015 roku do gry o najwyższe pozycje pod względem prestiżu i cen włączą się nowe miejsca na mapie Europy. Do tej pory za potencjał i zmiany na rynkach Starego Kontynentu odpowiadały najbardziej liczące się na świecie lokalizacje; do tego wąskiego grona tradycyjnie zaliczano Londyn, Sztokholm i Frankfurt. W perspektywie kilku czy kilkunastu miesięcy wzrośnie rola tych ośrodków miejskich, które dotąd postrzegano jako peryferyjne i które najmocniej odczuły wstrząs na rynkach po 2008 roku. Za przykład podaje się Dublin, gdzie przy braku nowych inwestycji deweloperskich i rosnącym popycie na wysokiej jakości biura przewiduje się dwucyfrowy wzrost cen czynszów. Oznacza to, iż najbardziej wzrosną czynsze na tych rynkach, które najmocniej odczuwają dziś niedobór powierzchni. Trendy jednak rozłożą się różnie. David Hutchings, partner i dyrektor europejskiego działu badań Cushman & Wakefield, potwierdza, że największym zainteresowaniem najemców cieszy się powierzchnia wysokiej jakości, przy czym jej podaż w coraz większej liczbie miast jest niewystarczająca. Jeśli zasoby pożądanych przez rynek dóbr są niewystarczające, ich wartość gwałtownie rośnie. W przypadku nieruchomości biurowych jednak do głosu dochodzą inne czynniki, jak standardy oferowanych powierzchni i lokalizacja. Ciekawe, że czynniki, które jeszcze niedawno wskazywano jako przyszłościowe, dziś stają się normą. Na równi ze standardami obejmującymi oszczędność energii czy międzynarodową certyfikację liczy się komfort pracy pracowników oraz szereg elementów odnoszących się do jakże modnego zjawiska work‑life balance.
Wg raportu Office Space Across the World, Cushman & Wakefield, 2014.
Cykliczny raport badawczy obejmujący rynki europejskie, Emerging trends in real estate. Europe 2014, PwC.
Por.: Emerging trends in real estate. Europe 2014, PwC.
Źródło: Marketbeat. Raport o rynku nieruchomości w Polsce, Cushman & Wakefield, wiosna 2014.
Badaniem objęto 500 osób, więcej: www.pwc.pl.
