Zakładanie biura w Warszawie – co warto wiedzieć?

Eksperci Deloitte przeanalizowali warszawski rynek nieruchomości pod kątem realizowanych i planowanych inwestycji dotyczących powierzchni biurowej. Zasoby biurowe stolicy osiągnęły już poziom 5,5 miliona mIndeks górny 2², co stawia Warszawę w gronie takich miast jak Manchester, Dublin i Lizbona, wyprzedzając pod tym względem m.in. Barcelonę i Budapeszt.

W budowie jest łącznie 25 projektów o łącznej powierzchni 700 tysięcy mIndeks górny 2². Ponadto, pod koniec ubiegłego roku trwało 39 procesów inwestycyjnych dotyczących łącznej powierzchni 930 tysięcy mIndeks górny 2². W tym roku w Warszawie pojawi się rekordowe 400 tysięcy mIndeks górny 2² nowoczesnej przestrzeni biurowej, a prawie drugie tyle (350 tysięcy mIndeks górny 2²) zostanie poddane modernizacji.

W Warszawie największym powodzeniem wśród najemców cieszą się nowoczesne budynki biurowe, dostosowane do współczesnych potrzeb firm. Z kolei biurowce wybudowane pod koniec ubiegłego wieku coraz częściej świecą pustkami ze względu na wysokie koszty eksploatacji, a także inne problemy, takie jak monokultura biurowa i po części wynikające z niej problemy komunikacyjne. Zarządcy tego typu obiektów coraz częściej decydują się na ich wyburzanie, aby uwolnić cenne działki pod bardziej funkcjonalną zabudowę, często nie tylko biurową, ale też mieszkalno‑usługową.

Centralny Obszar Biznesu

W wielu miastach na świecie istnieją dzielnice biznesowe, takie jak londyńskie City, czy nowojorski Manhattan. W Warszawie pod pojęciem Centralnego Obszaru Biznesu można rozumieć głównie dzielnice, w których koncentrują się nowoczesne kompleksy z przestrzenią przeznaczoną na firmowe biura, czyli Mokotów, Śródmieście, Wolę, Ochotę oraz Włochy. W Warszawie istnieje około 600 różnych obiektów oferujących łącznie ponad 5,6 miliona mIndeks górny 2² powierzchni biurowej, a powstające 10 kolejnych udostępni kolejne pół miliona metrów kwadratowych. W ciągu ostatniej dekady zwiększyło się też tempo powstawania nowych biurowców. Okres od uzyskania pozwolenia na budowę do oddania budynku wynosił średnio od dwóch do czterech lat, jednak z roku na rok ten czas się zmniejszał.

Indeks górny Źródło: Deloitte Indeks górny koniec^{Źródło: Deloitte}

Biznes przenosi się z Mokotowa na Wolę

Biorąc pod uwagę planowane i trwające inwestycje łatwo można przewidzieć, że w najbliższych latach to Wola stanie się biznesowym centrum stolicy, prześcigając Mokotów pod względem dostępnej powierzchni biurowych. Obecnie to na Mokotowie dostępnych jest ponad 1,5 miliona mIndeks górny 2² przeznaczonych dla biur, o 260 tysięcy mIndeks górny 2² więcej niż w przypadku drugiego pod tym względem Śródmieścia. Jednak w 2019 roku najwięcej pozwoleń na budowę nowoczesnych projektów biurowych dotyczyło właśnie Woli, która już teraz przedsiębiorcom ma do zaoferowania ponad milion metrów kwadratowych, a w budowie jest kolejne 544 tysięcy mIndeks górny 2² powierzchni.

Indeks górny Źródło: Deloitte Indeks górny koniec^{Źródło: Deloitte}

To właśnie na Woli powstaje najwyższy wieżowiec w Unii Europejskiej. Kompleks Varso Place jest budowany we wschodniej części dzielnicy, tuż obok Dworca Centralnego. Za projekt odpowiedzialne są londyńskie biuro Foster & Partners oraz warszawskie HRA Architekci. Wieżowiec będzie miał 310 metrów wysokości, co oznacza, że przesłoni dominujący do tej pory Pałac Kultury i Nauki. Wysokość „daru Stalina” dla Warszawy wynosi bowiem 237 metrów. Z kolei w okolicach Ronda Daszyńskigo powstanie wiele budynków wysokich na ponad 100 metrów. Warto tu wymienić chociażby Warsaw Unit, Skyliner, Generation Park i Warsaw Hub.

Indeks górny Źródło: Deloitte Indeks górny koniec^{Źródło: Deloitte}

Metro daje oddech stolicy

Ogromne znaczenie dla kształtowania się biurowej zabudowy stolicy ma komunikacja. W ostatnich latach pod tym względem sporo się zmieniło. Najbardziej znaczący wpływ miało otwarcie drugiej nitki warszawskiego Metra, które sprawia, że dużo łatwiej wielu osobom zrezygnować z samochodu, co zmniejsza korki i emisję spalin. Przybywa też osób dojeżdżających do pracy na dwóch kółkach – sieć rowerowa w stolicy ma już  łącznie 645 kilometrów długości.

Moda na Pragę

Wszystkie obecne dzielnice biznesowe położone są na zachodnim brzegu Wisły, choć w przyszłości, wraz z budową kolejnych stacji metra, sytuacja może się zmienić. Już teraz na Pradze pojawiają się ciekawe realizacje, takie jak Centrum Koneser, zlokalizowane w zrewitalizowanej dawnej gorzelni przy ulicy Ząbkowskiej, czy powstający wielofunkcyjny kompleks mieszkaniowo‑usługowy Bohema. A do zagospodarowania pozostały jeszcze m.in. okolice Portu Praskiego.

Zielone miasto Warszawa

Coraz częściej najemcy przestrzeni biurowych biorą pod uwagę nie tylko takie aspekty, jak dobry dostęp do komunikacji, ale także zabudowę przestrzeni wokół lokalizacji. Świadczy o tym zmiana podejścia zarządców znajdującego się na Mokotowie Emparku (dawny Mokotów Business Park). Właściciel popularnego „Mordoru” zamierza lepiej zagospodarować przestrzeń wprowadzając zieleń, miejsca wypoczynku i rekreacji, a także budowy osiedli mieszkaniowych. Zmiany są konsekwencją zbyt dużego zagęszczenia biurowców, przez co wielu klientów Emparku przeniosło się do nowszych lokalizacji, lepiej skomunikowanych z centrum i oferujących większe zróżnicowanie architektoniczne.

– Biurowce mają ponad 116 tysięcy metrów kwadratowych. Cały kompleks powstawał etapami, początkowo deweloper przekształcał istniejące obiekty poprzemysłowe, okazało się to nieopłacalne, dlatego burzył stare budynki i zastępował je nowymi. I choć jakość poszczególnych biurowców jest dobra (projekty uznanej pracowni JEMS Architekci) to całość zabudowana jest gęsto, bez należytej dbałości o zieleń i przestrzenie wspólne pomiędzy budynkami. Dlatego Empark odnotowuje odpływ klientów do nowszych i lepszych realizacji (pustostany na początku 2019 roku sięgały 20 %) – tłumaczy Marlena Happach, Główny Architekt Warszawy.

Indeks górny Źródło: Deloitte Indeks górny koniec^{Źródło: Deloitte}

COVID‑19 nie wpłynął na plany deweloperów

Obecny kryzys, póki co, nie spowodował wstrzymania inwestycji budowlanych w Warszawie. Analiza przeprowadzona przez Deloitte nie wykazała, aby pandemia miała znaczący wpływ na budowę nowych przestrzeni biurowych. Duże znacznie miało szybkie wprowadzenie w życie uproszczonych procedur składania wniosków inwestycyjnych i nowe regulacje dotyczące zgłaszania braków formalnych.

Praca zdalna, która stała się elementem nowej rzeczywistości, z pewnością nie sprawi, że firmy przestaną potrzebować przestrzeni biurowej. Znacznie częściej będziemy mieć jednak do czynienia z hybrydowym, rotacyjnym modelem działania przedsiębiorstw, co nie oznacza jednak koniecznie pracy z domu. W kolejnych latach możemy spodziewać się wykorzystania przestrzeni coworkingowych, które wydają się rozsądnych kompromisem pomiędzy koniecznością dojeżdżania do pracy a pracą w niesprzyjających warunkach domowych.