Mimo utrzymującego się w Europie kryzysu, na polskim rynku nieruchomości komercyjnych dużo się dzieje. Choć wolnych nieruchomości pod wynajem „od ręki” jest niewiele, to jednak liczba transakcji rośnie, a ceny utrzymują się na poziomie niższym niż w większości krajów kontynentu. Polska jest dziś szczególnie atrakcyjnym terenem do lokowania zarówno centrów biurowych, jak i magazynowych, przeładunkowych lub produkcyjnych.
Menedżer mierzący się z zadaniem wynajmu przestrzeni komercyjnej musi jednak zdawać sobie sprawę z szeregu czynników determinujących rynek w Polsce. Dotyczy to zarówno nieruchomości w segmencie biurowym, jak i magazynowym. Żeby podjąć trafną decyzję, warto rozważyć najważniejsze trendy dotyczące wielkości czynszu, lokalizacji i warunków zwarcia umowy.
Wartość transakcji na rynku obiektów biurowych w Polsce sięgnęła na początku grudnia 1,089 mld euro. To wprawdzie mniej niż w całym roku 2011Indeks górny 11, jednak wynik ten w opinii analityków wskazuje na stabilność rynku w naszym kraju. Najdroższą transakcją biurową był zakup biurowca Warsaw Financial Center przez konsorcjum Alianz Real Estate i Tristan Capital Partners; jej wartość to 210 mln euro. Wrażenie robi także przejęcie parku biurowego Platinium na warszawskim Mokotowie przez Allianz Real Estate (138 mln euro). Według raportu „Winning in Growth Cities”, przygotowanego przez Cushman & Wakefield, Warszawa znalazła się na pierwszym miejscu w rankingu ośrodków miejskich Europy Środkowej pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnychIndeks górny 22, a także na 49. miejscu na świecie. Warszawa znalazła się również na wysokiej 12. lokacie w kategorii inwestycji transgranicznych.
Nowym zjawiskiem na polskim rynku są miasteczka biurowe, położone poza centrami ośrodków miejskich, budowane często na potrzeby dużych korporacji.
Polska stanowi też ważny rynek nieruchomości o charakterze produkcyjnymi i magazynowym. Zwłaszcza że na tle innych krajów, nie tylko Unii Europejskiej, wyniki i prognozy z Polski wyglądają bardzo dobrze. Cały rynek nieruchomości magazynowych oferuje dziś najemcom prawie 7 milionów mIndeks górny 22 powierzchniIndeks górny 33, które charakteryzują się nowoczesnymi, najwyższej jakości budynkami, spełniającymi wyśrubowane międzynarodowe standardy. Popyt napędzają w największym stopniu takie branże przemysłu, jak RTV i AGDIndeks górny 44, motoryzacja i FMCG. Także w branży retail większość organizacji rozwija swoje sieci handlowe, a wraz z nimi – własne centra magazynowe. Przykładem jest brytyjskie Tesco, które dziś dysponuje ponad 420 supermarketami i hipermarketamiIndeks górny 55. Rosną też sieci supermarketów; przykładem inwestowania we własną infrastrukturę jest Grupa Handlowa Emperia, budująca centrum dystrybucyjne, osiem magazynów regionalnych pełniących funkcję punktów przeładunkowych (cross‑doków) oraz transport; projekt ruszyć ma w II połowie 2013 roku, jednak już w grudniu 2012 Stokrotka podpisała umowę z Prologisem na wynajem centrum dystrybucyjnego. Obiekt w Teresinie pod Warszawą ma łączną powierzchnię ponad 27 tys. mIndeks górny 22). Rośnie również liczba dyskontów (Aldi, Kaufland, Lidl, Netto) i delikatesów (Alma, Piotr i Paweł).
Nieruchomości biurowe w Polsce
Biorąc pod uwagę największe ośrodki miejskie, całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce sięga 6 mln mIndeks górny 22, z czego połowa jest zlokalizowana w Warszawie. Warto jednak zauważyć, że we wszystkich najważniejszych ośrodkach miejskich naszego kraju, łącznie ze stolicą, wciąż planowane i budowane są nowe biurowce, przeważnie już o najwyższych standardach światowych. Analitycy Ernst & Young potwierdzają zresztą duże zainteresowanie międzynarodowych inwestorów sektorem biurowym. Decydują o tym oczywiście względy rynkowe, jak zapewniony długoterminowy przychód z najmu, względnie niski poziom pustostanów (z uwagi na wymogi instytucji finansujących praktycznie nie buduje się spekulacyjnie) oraz atrakcyjne stopy zwrotu. Inwestorów przyciąga również rozwijający się sektor BPO, który ma szczególny wpływ na rozwój rynku biurowego w miastach regionalnych.
„To prawda, że oczekujemy większego zainteresowania graczy międzynarodowych pozostałymi, większymi miastami w Polsce. Są one dobrze przystosowane do oferowania usług typu back‑office i BPO, w tym outsourcingu usług finansowych, księgowych, prawnych oraz działów zakupów czy płac. W czasach, gdy optymalizacja kosztów jest istotnym czynnikiem, możemy spodziewać się wzrostu popytu wśród najemców na powierzchnie biurowe zlokalizowane poza Warszawą. Zwłaszcza że dzięki poprawie infrastruktury polskie miasta regionalne oferują lepsze połączenia z resztą Europy” – uważa Steve Willingham, Chief Financial Officer – Europe, MGPA.
Jak dokonać trafnego wyboru?
Najemcy nieruchomości biurowych – zarówno w odniesieniu do budynków już istniejących, jak i planowanych inwestycji – podejmując decyzję o zawarciu umowy, biorą pod uwagę kilka czynników, są nimi: cena najmu, dogodna lokalizacja, warunki umowy najmu oraz standard budynku.
Cena. Jeśli organizacja lokująca biuro w Polsce bądź myśląca o przenosinach stawia przede wszystkim na oszczędność – wybierze z pewnością inne miasto niż Warszawę. Stolicę znacząco odróżnia bowiem od innych ośrodków wysokość czynszów. W centrum Warszawy ceny te wahają się na poziomie 22–26 euro/mIndeks górny 22/miesiącIndeks górny 66, a w innych dzielnicach stolicy – ok. 12–16 euro/mIndeks górny 22/mies. Tymczasem w pozostałych największych ośrodkach miejskich w naszym kraju średnie czynsze wynoszą 11–15 euro/mIndeks górny 22/miesiąc.
W ogóle, w przypadku międzynarodowych organizacji, Polska pod względem cen najmu wciąż jest atrakcyjnym miejscem na lokowanie biur. Czynsze za powierzchnie biurowe są przeciętnie niższe o 30–50% od czynszów w krajach Europy Zachodniej.
Lokalizacja. „W porównaniu z większością krajów Europy Zachodniej w Polsce poziom powierzchni niewynajętych kształtuje się od lat na stosunkowo niskim poziomie” – zauważa Anna Kicińska, partner w Ernst & Young, Grupa Rynku Nieruchomości. Około 8% nowoczesnej powierzchni biurowej pozostaje w Warszawie bez najemców, zaś w pozostałych miastach wskaźnik pustostanów wynosi od około 5% we Wrocławiu i Krakowie do 14% w Łodzi.
Nieruchomości komercyjne w Polsce 2013 – Polska wciąż atrakcyjnym rynkiem
„Co ciekawe, w przypadku firm mających wiele siedzib w polskich miastach przeciętne zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe poza Warszawą stanowi 10–15% zapotrzebowania centrali firmy w stolicy” – mówi Anna Kicińska.
To oznacza, że przy niezmiennym zainteresowaniu biurami w Polsce wybór nie jest duży. „To znacząca różnica na tle Europy Zachodniej, gdzie pustostany stanowią znacznie większy odsetek nieruchomości. W tak ważnych aglomeracjach, jak Bruksela czy Frankfurt, wskaźniki te sięgają nawet powyżej 20%” – przyznaje Joanna Mroczek, Director‑Head of Consultancy & Research w CBRE.
Kiedy jesienią ubiegłego roku, podczas targów Expo Real w Monachium, ogłaszano raport „Winning in Growth Cities”, Glenn Rufrano, prezes i dyrektor generalny Cushman & Wakefield, mówił o ogólnych trendach w budownictwie biurowym na świecie. O ile najwięcej inwestycji wciąż skupia się na największych aglomeracjach miejskich, to w najbliższej przyszłości muszą liczyć się ze znacznym wzrostem konkurencji ze strony innych miast. Zdaje się, że trend ten możemy już dziś obserwować w Polsce. Wprawdzie najbardziej spektakularne transakcje minionego roku miały miejsce w Warszawie, jednak najwięcej dzieje się w innych ośrodkach. Od stycznia do końca września 2012 roku odnotowano zainteresowanie 270 tys. mIndeks górny 22 powierzchni biurowych ulokowanych poza Warszawą, co oznacza wzrost o 20% w stosunku do analogicznego okresu roku ubiegłego. Pięć z dziesięciu największych umów najmu (powyżej 2 tys. mIndeks górny 22) podpisano we Wrocławiu. Wśród innych znaczących transakcji najmu znalazła się Unilever – UltraLogistik (Nowe Katowickie Centrum Biznesu) oraz Bayer SSC (Olivia Tower, Trójmiasto). Natomiast w trzecim kwartale minionego rokuIndeks górny 77 aż 68% nowej podaży przypadło na Kraków, Wrocław oraz Szczecin. Dodajmy, że w ciągu trzech kwartałów 2012 roku na rynek trafiło łącznie prawie 138 tys. mIndeks górny 22 powierzchni biurowych, co oznacza wzrost o 170% w stosunku do 2011 roku. „Siłą napędową inwestycji poza Warszawą są olbrzymie nakłady w centra usług, jak BPO i SSC, które gwałtownie się rozwijają. Powstają nowe, a te istniejące zwiększają ciągle zatrudnienie. Firmy te poszukują wysokiej jakości powierzchni biurowej i tym samym wpływają na rozwój rynków regionalnych” – podkreśla Joanna Mroczek z CBRE.
Do nowych zjawisk pojawiających się na polskim rynku, a które są już rozwinięte w krajach Europy Zachodniej i Północnej, należą tak zwane miasteczka biurowe, położone poza centrami miast, budowane na potrzeby dużych korporacji. Przykładem tego rozwiązania jest miasteczko Orange (Grupa TP S.A.) w Warszawie. „Inne nowe, a rosnące na znaczeniu zjawisko na świecie to kompleksy biurowe zlokalizowane obok lotniska, nazywane Airport Cities. Są to centra biznesu obejmujące obiekty biurowe, hotelowe, konferencyjne, budowane wokół międzynarodowych portów lotniczych, na przykład w Amsterdamie, Londynie, Dublinie, Helsinkach, we Frankfurcie czy Wiedniu. Ciekawie wyglądają też zielone inwestycje, green buildings, które obecnie przestają być ekstrawagancją, a stają się standardem coraz częściej wpływającym na wybór budynku” – mówi Anna Kicińska z Ernst & Young.
Warunki umów najmu. Najważniejszym czynnikiem determinującym warunki najmu stają się dziś źródła finansowania tych przedsięwzięć. Od kilku lat nie prowadzi się – i dotyczy to również innych rynków niż polski – inwestycji o spekulacyjnym charakterze. Oznacza to, że już w momencie planowania inwestycji deweloperzy i operatorzy dysponują umowami najmu lokali. Wymóg pochodzi od instytucji bankowych, które je finansują.
Na polskim rynku biurowym standardem są pięcioletnie umowy najmu. Oprócz czynszu najmu najemca zazwyczaj musi liczyć się z dodatkową opłatą eksploatacyjną, która pokrywa m.in. koszt zużycia mediów, opłaty za sprzątanie powierzchni wspólnych, ochronę budynku itd. Jej wysokość sięga zazwyczaj ok. 3–6 euro/mIndeks górny 22/miesiąc. „Inne wydatki najemców obejmują opłatę za miejsca parkingowe, które wahają się w przedziale 50–200 euro/miejsce/miesiąc. Droższe są zazwyczaj miejsca na parkingach podziemnych budynków biurowych położonych w centrum miast. Miejsca naziemne przy budynkach położonych poza centrum są zdecydowanie tańsze. Po podpisaniu umowy najemcy składają zazwyczaj depozyt w wysokości 3–6 miesięcznego czynszu lub też przedstawiają wynajmującemu gwarancję bankową na równorzędną kwotę” – wyjaśnia Konrad Heidinger z działu Research & Consultancy w CBRE.
Potencjalny najemca powinien pamiętać, iż warunki czynszowe w praktycznie każdym przypadku mogą być przedmiotem negocjacji. Ich możliwości nie ograniczają się jedynie do stawek czynszu. „Bardzo częstą formą zachęty są tak zwane miesiące zwolnienia z obowiązku płacenia czynszu, zazwyczaj obejmują 3–6 miesięcy od momentu rozpoczęcia najmu, czy też dopłaty dewelopera do wykończenia biura. Z zasady im większa rozpoznawalność najemcy oraz im większa powierzchnia, jaką chciałby zająć, tym lepsze warunki najmu mogą zostać wynegocjowane” – mówi Konrad Heidinger z CBRE. Jak wskazują operatorzy i deweloperzy, przy negocjacji umowy najmu warto skorzystać z renomowanej agencji nieruchomości, która dysponuje rozległą wiedzą na temat wszystkich aspektów najmu w nowoczesnych budynkach biurowych i może zagwarantować, iż podpisana umowa będzie zgodna w warunkami rynkowymi.
Nieruchomości komercyjne w Polsce 2013 – Polska wciąż atrakcyjnym rynkiem
Standard i wyposażenie biurowca. Ponieważ w Polsce jest planowanych i budowanych dużo nieruchomości biurowych, potencjalni najemcy mogą rozważać ulokowanie swoich siedzib w zupełnie nowych budynkach. Nic zatem dziwnego, że najemcy, szukając lokalizacji, decydują się coraz częściej na nieruchomości spełniające wyśrubowane standardy w zakresie energooszczędności. Zwłaszcza że – jak wspomnieliśmy – podaż gotowych biur w większości największych ośrodków sięga tylko kilku procent, więc najemcy często decydują się na nową inwestycję i uzyskują wpływ na jej wyposażenie i standard.
Coraz więcej nowych budynków biurowych uzyskuje certyfikat „zielonych” inwestycji, co wiąże się ze spełnieniem wyśrubowanych warunków.
„W ciągu dwóch lat prawie wszystkie nowe budynki będące w budowie lub w planach przyjęły strategię zdobywania certyfikatów. Powstają coraz bardziej ekologicznie zaawansowane projekty i ten trend został przyjęty przez wszystkich deweloperów.
Podobnie jest w przypadku elastycznych, nowoczesnych rozwiązań dotyczących projektowania powierzchni biurowej” – mówi Joanna Mroczek, Director‑Head of Consultancy & Research w CBRE. Najwyższe standardy „zielonych” inwestycji przestają być barierą, a niezbędnym warunkiem czy wręcz walorem przemawiającym na rzecz najemcy. „Poza walorem CSR‑owym stanowi to realną korzyść dla użytkowników, w dłuższej perspektywie bowiem oznacza oszczędność w eksploatacji” – przekonuje David Pettersson, Development Director w SwedeCenter. Inwestycje biurowe prowadzone przez tę firmę – Bramy Portowe w Szczecinie oraz poznański Business Garden – w tym roku mają otrzymać najwyższą certyfikację LEED Gold.
Znacznie rzadziej przyszłościowe standardy adaptuje się w już istniejących budynkach biurowych. Wyjątkiem jest warszawski wieżowiec Rondo 1 – należący do spółki celowej MGPA Europe Fund II i oddany do użytku w 2006 roku – który już na etapie planów wzbudzał wielkie emocje. Dziś jest jednym z najbardziej reprezentacyjnych budynków stolicy, zaprojektowanym przez Pracownię Architektoniczną SOM (Skidmore, Owings, Merrill) we współpracy z polską pracownią AZO. Po oddaniu drugiej linii metra wieżowiec zostanie połączony bezpośrednio z podziemną stacją kolejki. Niższa z wież liczy 10 pięter i jest pokryta matowym szkłem. Nad nią góruje 40‑piętrowa wieża, której dach jest położony na wysokości 159 m. Całość powierzchni wieży jest przeszklona, co zapewnia doskonały dostęp do naturalnego światła. Najważniejszy fakt jednak to uzyskanie przez Rondo 1 – jako pierwszy biurowiec w Europie w kategorii „Biurowce istniejące” – prestiżowego certyfikatu LEED Gold. Oznacza to spełnienie najbardziej wyśrubowanych warunków mających za cel poszanowanie zasobów środowiska naturalnego oraz oszczędne gospodarowanie mediami. W ubiegłym roku biurowiec zdobył też nagrodę Real Green CEE Real Estate Quality Awards.
Nowoczesne centra magazynowe i logistyczne
Około 212 milionów euroIndeks górny 88 – taką wartość transakcji już na początku grudnia odno-
towała branża nieruchomości magazynowych. Oznacza to, że na miesiąc przed końcem ubiegłego roku wartość umów przekroczyła o 29% wynik za cały 2011 rok. „Na rynku dominowały transakcje pomiędzy deweloperami a inwestorami finansowymi, czego przykładem jest między innymi zakup portfela nieruchomości Prologis przez fundusz Hines Global REIT” – zauważa Łukasz Lorencki z Cushman & Wakefield. Wartość tej operacji sięgnęła około 117 mln euro, co stanowi ubiegłoroczny rekord w sektorze magazynowym.
Umowa najmu niezbędnym warunkiem. Najemcy szukający atrakcyjnych lokalizacji magazynowych muszą pamiętać o dwóch faktach, które determinują ten rynek w Polsce: duży popyt oraz rygorystyczne warunki finansowania inwestycji stawiane przez banki.
Popyt jest olbrzymi wobec ograniczonych zasobów już istniejących magazynów, a nieruchomości w okolicach najważniejszych ośrodków, jak Warszawa, Poznań i Górny Śląsk, stale się kurczą. Deweloperzy niemal w pełni zabudowali już grunty zakupione podczas szczytu boomu w 2008 roku. „Istnieje oczywiście możliwość zakupu nowych gruntów, ale to znacznie wydłuża całą procedurę inwestycyjną” – mówi Anita Pietrykowska z Panattoni Europe, operatora, który tylko w III kwartale 2012 roku wybudował 56 tys. mIndeks górny 22 powierzchni magazynowych. Nowa budowa to wprawdzie możliwość zaprojektowania nieruchomości ściśle według własnych potrzeb, jednak z drugiej strony przedsiębiorca taki musi się liczyć z co najmniej półrocznym okresem oczekiwania na zrealizowanie projektu.
Deweloperzy wymagają umów najmu. Ograniczają się niemal wyłącznie do inwestycji zabezpieczonych umową najmu (pre‑let i BTSIndeks górny 99) – i to z pewnością nie zmieni się w najbliższym czasie. Eksperci z Jones Lang LaSalle wyjaśniają, iż warunki udzielenia finansowania nowych inwestycji są rygorystyczne, należy więc pamiętać, iż nawet w przypadku obiektów budowanych zgodnie z wymaganiami najemcy wymagania co do wiarygodności finansowej najemców są bardzo duże, a okresy najmu są dziś dłuższe niż dawniej. W przypadku umów najmu BTS‑ów okres ten wynosi co najmniej 5 lat (a najczęściej jest to okres 7‑letni). „To trwały trend na rynku i stanowi pewną gwarancję bezpieczeństwa inwestycji, a także świadczy o dojrzałości branży w Polsce” – mówi Anita Pietrykowska. Wyjątek, gdzie można znaleźć więcej inwestycji w nieruchomości magazynowe o charakterze spekulacyjnym, to okolice Warszawy; wynika to z dużo niższego ryzyka tej lokalizacji. W skali kraju jednak inwestycje w nieruchomości komercyjne w tym segmencie, które nie miałyby zabezpieczonych najemców, stanowią jedynie 12% wszystkich magazynówIndeks górny 1010.
Taniej niż na Zachodzie
Czynnikiem przyciągającym inwestorów do rozwijania własnej bazy magazynowej czy przeładunkowej jest cena gruntu, znacznie niższa niż w każdym innym kraju Europy Zachodniej i Północnej. Cena zaś, rzecz jasna, zwykle stanowi strategiczny czynnik wyboru miejsca inwestycji. „Polska wraz z Rosją plasuje się w czołówce regionu pod względem liczby inwestycji, a 2012 rok przyniósł rekordową wartość transakcji investmentowych w sektorze magazynowym w Polsce, co świadczy o wysokim potencjale krajowego rynku. Polska zachęca inwestorów stale rozwijającą się infrastrukturą drogową oraz relatywnie niskimi kosztami pozyskania gruntów. Nie bez znaczenia pozostaje również dostęp do wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Ze względu na prognozowane spowolnienie wzrostu PKB oraz nadal odczuwalną niepewność na rynkach finansowych deweloperzy będą działać ostrożnie, inwestując głównie w obiekty budowane na zamówienie i zabezpieczone wcześniejszymi umowami” – potwierdza obowiązujące trendy Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną, dewelopera prowadzącego dziś inwestycje w tak strategicznych lokalizacjach, jak: Gdańsk, Gliwice, Łódź, Ostrawa, Poznań, Praga, Stryków, Tychy, Warszawa i Wrocław. Mimo więc atrakcyjności Polski z uwagi na warunki makroekonomiczne i rosnącego w związku z tym popytu – ceny gruntów inwestycyjnych w Polsce wciąż utrzymują się na relatywnie niskim poziomie.
Nieruchomości komercyjne w Polsce 2013 – Polska wciąż atrakcyjnym rynkiem
Z najwyższym poziomem stawek najmu mamy do czynienia w magazynach zlokalizowanych w granicach dużych miast. W Warszawie czynsze wahają się między 3,60 a 5,30 euro/mIndeks górny 22/miesiącIndeks górny 1111. W Krakowie najem magazynu to koszt rzędu 3,30–4,00 euro/mIndeks górny 22/miesiąc, a w Łodzi (małe magazyny typu small business units) – 3,85–4,30 euro/m2/miesiąc. Znacznie taniej jest w typowych lokalizacjach podmiejskich. Najniższe efektywne stawki zaczynają się od 2,10 euro/mIndeks górny 22/miesiąc (Polska Centralna), a kończą na 3,40 euro/mIndeks górny 22/miesiąc (maksymalne stawki na Górnym Śląsku i w Szczecinie).
Wybór lokalizacji magazynów i fabryk
Niezwykle ważnym czynnikiem, który menedżerowie powinni rozważyć, jest lokalizacja planowanego centrum magazynowego czy przeładunkowego albo też nowych zakładów produkcyjnych. Miejsce decyduje nie tylko o wartości najmu bądź budowy (ze względu na ceny gruntów), ale ma niebagatelny wpływ na sprawność operacyjną oraz perspektywiczne planowanie biznesu. Zwłaszcza, że Polska wciąż pozostaje terenem wielkiej budowy autostrad i dróg szybkiego ruchu oraz stopniowej rewitalizacji infrastruktury kolejowej. Odległość od węzłów komunikacyjnych staje się dla przedsiębiorców argumentem nie do przecenienia, podobnie jak dostęp do zasobów ludzkich. Dla coraz większej liczby organizacji, zwłaszcza o międzynarodowym zasięgu, wymogiem rozwoju biznesu jest dostęp do kadr i pracowników nie tyle tanich, co wykwalifikowanych. Znakomitym przykładem jest branża motoryzacyjna, która montownie lokuje na południu Polski, tam też pozyskuje kooperantów i dostawcówIndeks górny 1212, a równolegle uczelnie techniczne na Górnym Śląsku i w Krakowie, ale też w Poznaniu, rozwijają specjalistyczne kierunki studiów pod kątem technologii motoryzacyjnej.
Magazyn i fabryka w jednym. Menedżerowie poszukujący atrakcyjnej lokalizacji, zwłaszcza mocno skoncentrowani na efektywności inwestycji, powinni zwrócić uwagę na coraz częściej pojawiające się centra łączące cechy magazynowe oraz produkcyjno‑usługowe. Zwłaszcza że deweloperzy coraz częściej decydują się na takie właśnie inwestycje, lokowane w dobrze skomunikowanych terenach Polski. Połączenie dwóch funkcji obiektów ułatwia też – co bardzo istotne z punktu widzenia tak najemcy, jak i dewelopera – finansowanie inwestycji. Polityka kredytowa banków ostatnich lat potwierdza tę zależność. „Obiekty BTS, a więc o charakterze zarówno magazynowym, jak i przemysłowym, to faktycznie istotny na rynku trend. Właśnie tego rodzaju inwestycję warto rozważyć, decydując się na rozwój biznesu w naszym kraju. W ubiegłym roku dostarczyliśmy ponad 240 000 mIndeks górny 22 nowej powierzchni, między innymi dla Recaro Aircraft Seating w Świebodzinie, Faurecii w Gorzowie Wielkopolskim, Manuli Hydraulics w Radomsku lub też Pilkingtona w Tarnobrzegu. Większość to szeroko zakrojone inwestycje produkcyjne zlokalizowane w strefach przemysłowych i warto zwrócić uwagę, że w przypadku relokacji fabryk decyzje te podejmowała najczęściej branża motoryzacyjna, która najbardziej odczuła skutki kryzysu. Nie można zapomnieć również o Euro 2012, w wyniku którego dokonano skoku w rozwoju infrastruktury i oddano kluczowe odcinki dróg w okolicy Łodzi i Warszawy” – mówi Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo‑Wschodnią Panattoni Europe.
Miejsce w strefie. Innym czynnikiem, który potencjalny najemca lub nabywca nieruchomości tego sektora powinien uwzględnić, jest trwałość Specjalnych Stref Ekonomicznych (SSE) i korzyści płynące z tam właśnie lokowanej inwestycji. „Tereny objęte strefą charakteryzują się zazwyczaj bardzo dobrą infrastrukturą drogową i techniczną oraz szeroką dostępnością mediów, jak również korzystną lokalizacją, dlatego przyciągają w szczególności firmy działające w sektorze logistycznym i produkcyjnym. Doceniając potencjał SSE, na ich terenie ulokowaliśmy nasze inwestycje w Łodzi, Tychach i Gliwicach” – podkreśla Magdalena Szulc, dyrektor SEGRO na Europę Centralną. Dotychczasowe doświadczenia Specjalnych Stref Ekonomicznych (SSE) wskazują na znaczącą ich rolę w rozwoju przedsiębiorczości w Polsce, zwłaszcza w odniesieniu do inwestorów międzynarodowych. Z punktu widzenia przedsiębiorcy korzyści te wiążą się z preferencyjnymi warunkami, na jakich można rozwijać biznes na terenie SSE. „Z punktu widzenia rynku deweloperskiego i realizacji obiektów przemysłowych strefy nie są kluczowym aspektem uruchamiania produkcji w Polsce, aczkolwiek są ważnym czynnikiem pomagającym podjąć taką decyzję potencjalnym inwestorom. To co jest istotne dla SSE, to następstwo zmian przepisów i zasad funkcjonowania w strefach. Zmiana prawa miała miejsce na jesieni 2008 roku, a jej przedmiot dotyczył między innymi rozszerzenia znaczenia kosztów kwalifikacyjnych o koszty wynajmu powierzchni. Obecnie można skutecznie występować o działalność w strefie przy założeniu, że obiekt będzie wynajmowany. Odliczenia podatkowe upoważniają do 40–60% ulgi w trakcie trwania inwestycji, której czas jest określany indywidualnie przez strefy” – wyjaśnia Robert Dobrzycki, partner zarządzający na Europę Środkowo‑Wschodnią w Panattoni Europe. Poprzednie rozporządzenia nakładały obowiązek zainwestowania środków w sposób bezpośredni, np. w budowę hali produkcyjnej.
* * *
Polska na rynku nieruchomości komercyjnych radzi sobie znakomicie. O ile na zachodzie Europy również tą branżą wstrząsnął kryzys, nad Wisłą rynek dostosował się dość płynnie do nowych warunków. Szybko wprowadza się nowe regulacje i zasady finansowania inwestycji, aby uniknąć ryzyka, a nowoczesne technologie trafiają do Polski równie szybko, jak na najbardziej rozwiniętych rynkach. Dla organizacji poszukującej nieruchomości w Polsce warunki panujące na rynku oznaczają z jednej strony niewielkie możliwości znalezienia istniejącej wolnej przestrzeni, z drugiej zaś – możliwość planowania pod własnym kątem dogodnej lokalizacji oraz warunki cenowe dużo atrakcyjniejsze niż na zachodzie Europy.
W 2011 r. wartość transakcji w sektorze biurowym sięgnęła 1,15 mld euro (wg danych Cushman & Wakefield).
Dotyczy to łącznego wolumenu transakcji obejmujących nieruchomości biurowe oraz handlowe w I półroczu 2012 r.
Wg raportu „Made in Poland. 2013 Investor’s Guide for Manufacturing Companies”; Jones Lang LaSalle, październik 2012 r.
Eksperci CECED Poland wskazują, że Polska urasta dziś do europejskiego lidera sprzedaży tego typu produktów (w ciągu trzech kwartałów 2011 r. eksport AGD produkowanego w fabrykach w Polsce był o 15% wyższy niż w całym 2010 roku).
Źródło: „Made in Poland. 2013 Investor’s Guide for Manufacturing Companies”.
Źródło: dane Ernst & Young.
Wg „Pulse”, Analiza Rynku Biurowego – III kw. 2012 r. powstało wówczas ponad 73 tys. m2 w największych miastach Polski, z wyłączeniem Warszawy (a więc: Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin i Lublin).
Wg szacunków Cushman & Wakefield.
BTS to powierzchnie o charakterze łączonym, zarówno magazynowym, jak i przemysłowym.
Dane na koniec września 2012, Jones Lang LaSalle.
Dane: raport „Pulse” Poland Industrial Market – Q3 2012, Jones Lang LaSalle.
Na terenie całego kraju działa ponad 300 przedsiębiorstw – dostawców podzespołów dla koncernów motoryzacyjnych, spełniających normy ISO (wg „Made in Poland. 2013 Investor’s Guide for Manufacturing Companies”, Jones Lang LaSalle, październik 2012).
