Streszczenie: Stworzenie komfortowej przestrzeni biurowej wymaga uwzględnienia potrzeb wszystkich użytkowników. Ważne jest nie tylko atrakcyjne wnętrze, ale także troska o zdrowie pracowników i zastosowanie nowoczesnych technologii. W odpowiedzi na rosnącą konkurencję na rynku pracy, firmy inwestują w nowoczesne biura, aby przyciągnąć i zatrzymać talenty. Certyfikat WELL, wprowadzony w 2014 roku w USA, mierzy jakość powierzchni biurowej pod kątem zdrowia i samopoczucia pracowników, oceniając m.in. jakość powietrza, wody, dostęp do światła dziennego oraz komfort akustyczny. W Polsce pierwszym budynkiem z tym certyfikatem jest warszawski kompleks Spark, zrealizowany przez firmę Skanska. Inwestycja ta, podobnie jak inne projekty Skanska, kładzie duży nacisk na zdrowie i komfort użytkowników, co przekłada się na efektywność pracy i satysfakcję pracowników.
Stworzenie komfortowej przestrzeni do pracy wymaga uwzględnienia potrzeb wszystkich użytkowników biura. Nie wystarczy tylko atrakcyjny projekt wnętrza. Chcąc zadbać o motywację i dobre samopoczucie pracowników, należy zatroszczyć się również o ich zdrowie oraz wykorzystać najnowsze rozwiązania technologiczne.
Rozwój gospodarczy i bardzo chłonny rynek pracy sprawiły, że firmy stale szukają pracowników z różnym doświadczeniem oraz walczą między sobą o talenty. Jednocześnie dużą wagę przykładają do utrzymania najlepszych pracowników w swojej organizacji. Pomóc w tym mogą nowoczesne biura i komfortowe warunki pracy.
Chociaż potrzeba komfortu wydaje się oczywista, bardzo często trudno ją przełożyć na konkretne działanie czy organizację biura. Ta sama przestrzeń do pracy może bowiem zostać różnie oceniona przez poszczególne grupy pracowników w zależności od specyfiki ich codziennych obowiązków, temperamentów czy nawet pokoleń, do których się zaliczają. Definicji komfortu w każdej firmie jest prawdopodobnie tyle, ilu jest pracowników. Chociaż na pierwszy rzut oka usiłowanie pogodzenia różnorodnych – czasem sprzecznych – oczekiwań wydaje się misją niemożliwą, jest to zadanie jak najbardziej wykonalne.
Sprawdź poziom komfortu w biurze
Podobnie jak samo pojęcie komfortu jest dość nieostre, tak samo do niedawna brakowało obiektywnych kryteriów pozwalających zmierzyć jego poziom w danym budynku. W przeciwieństwie do kryteriów środowiskowych (ich spełnianie określają certyfikaty LEED i BREEAM), komfort nie był dotychczas bezpośrednio mierzony. Obecnie jednak najemcy poszukujący biur zapewniających najwyższą wygodę pracy, a także spełniających wyśrubowane normy dotyczące zdrowia i ogólnego dobrostanu użytkowników, powinni zwrócić uwagę na budynki certyfikowane w systemie WELL wprowadzonym po raz pierwszy w Stanach Zjednoczonych w 2014 roku.
Jest to system zbierający wiele wymagań, który mierząc jakość powierzchni biurowej, w centrum zainteresowania stawia zdrowie i samopoczucie człowieka i w pełni koncentruje się na wpływie miejsca pracy na nasze zdrowie. Aby otrzymać certyfikację WELL, właściciel budynku jest zobowiązany poddać obiekt rygorystycznym testom i ewaluacji. Są one przeprowadzane przez Green Business Certification – partnera WELL Building Institute, który zapewnia zgodność budynków ze wszystkimi standardami WELL. Mierzy m.in. jakość powietrza i wody, dostęp do światła dziennego, jak również poczucie komfortu, dostęp do zdrowego jedzenia czy wpływ biura na ciało i umysł. System ten wymaga od właściciela budynku weryfikacji początkowo spełnionych założeń co trzy lata. W ten sposób WELL nie traci na aktualności. Budynki z tym certyfikatem zapewniają najwyższy komfort również po upływie czasu od momentu uzyskania certyfikatu po raz pierwszy.
Pierwszą firmą w Polsce, która wprowadza certyfikat WELL w budynkach biurowych, jest Skanska. Jeszcze w 2017 roku ten szwedzki deweloper zapowiedział certyfikowanie w tym standardzie projektu Spark na warszawskiej Woli, która stała się już jedną z najbardziej poszukiwanych przez najemców stołecznych lokalizacji. Ta dzielnica Warszawy stała się synonimem dobrze zaplanowanego obszaru, którego wyróżnikami jest m.in. znakomita jakość transportu publicznego (metro, tramwaj, autobus oraz znajdujący się w niewielkiej odległości Dworzec Centralny) czy wysokiej jakości przestrzeń publiczna. Realizowane tu przez firmę Skanska budynki biurowe zostały zaprojektowane w taki sposób, aby tworzyły wartość nie tylko dla wynajmujących je firm, ale także dla okolicznych mieszkańców. Przykładem może być testowany przez szwedzkiego dewelopera chodnik redukujący smog, który powstał przy kompleksie biurowym Generation Park składającym się z trzech budynków. Również on będzie certyfikowany w standardzie WELL. Jego nazwa nawiązuje do ambicji stworzenia biura, w którym odnajdą się trzy pokolenia – X, Y, Z – o różnych potrzebach i stylach pracy. Budowa 140‑metrowej wieży, najwyższego budynku kompleksu, rozpoczęła się w ubiegłym roku.
Budynki certyfikowane w standardzie WELL Skanska realizuje również poza stolicą. Pierwszym tego typu obiektem w trójmieście będzie gdański Wave, który dostarczy łącznie 48 tys. mkw. Biurowiec powstający w Oliwie będzie nowoczesnym budynkiem zaprojektowanym w industrialnym duchu przez renomowaną pracownię architektoniczną medusa group. Zapewniający najwyższy komfort użytkowania budynek będzie silnie nawiązywać do charakteru miasta – inspirację dla jego bryły architekci dostrzegli w portowych składach kontenerowych, a sama elewacja odwołuje się pośrednio do stoczniowych pierzei. Podobnie jak w przypadku warszawskich inwestycji firmy Skanska, tutaj też przestrzeń między budynkami będzie ogólnodostępna. Sam jej układ natomiast stanowi nawiązanie do nadbrzeżnego krajobrazu, wydm i morskich fal.
Ten tekst jest częścią projektu Biura: nowa definicja przestrzeni. Architektura. Design. Komfort pracy. Funkcjonalność przestrzeni i efektywność pracowników. Podpowiadamy, co warto zmienić w otoczeniu biurowym, by codzienna praca była bardziej efektywna i przyjemna. Odkrywaj i zmieniaj swoje biuro »
Czwartym budynkiem z certyfikatem WELL realizowanym przez skandynawskiego dewelopera będzie wrocławski kompleks Centrum Południe. W pierwszym etapie budowy kompleksu powstaną dwa budynki, które zaoferują najemcom ok. 26 tys. mkw. powierzchni biurowej. Jeden z nich będzie miał 15 kondygnacji, a drugi sześć. Docelowo ma powstać łącznie pięć budynków o całkowitej powierzchni najmu ok. 85 tys. mkw. Centrum Południe to także przykład zagospodarowywania przestrzeni z myślą o komforcie użytkowników oraz okolicznych mieszkańców. Aż 1 działki przeznaczonej pod inwestycję zostanie zaprojektowana jako przestrzeń wspólna do relaksu i rekreacji, a także ekspozycji sztuki.
Wydajnie, czyli zdrowo i wygodnie
Pracodawcy w Polsce muszą się mierzyć z coraz większą liczbą wyzwań. Jednym z największych jest nieefektywność pracy oraz tzw. prezenteizm. Jest to niska produktywność pracownika w biurze spowodowana przemęczeniem, brakiem koncentracji czy przeziębieniem. Według raportu Virgin Pulse Global Challenge pracownik jest nieefektywny z powodu złej kondycji psychofizycznej średnio przez 57 dni w roku. Jednocześnie Światowa Organizacja Zdrowia wydała zalecenie, aby pracodawcy zaczęli inwestować w programy wpływające pozytywnie na zdrowie i komfort ludzi w miejscu pracy.
W tej sytuacji coraz więcej organizacji stawia na dobrostan (well‑being) w miejscu pracy oraz tzw. zdrowe biura. Zapewniając najwyższy komfort pracy, chcą zwiększyć efektywność firm, a także wyróżnić się na rynku i przyciągnąć nowych pracowników.
Zdrowy budynek sprawia, że pracownicy dobrze się w nim czują, chcą spędzać w nim czas, a dzięki temu ich praca jest bardziej efektywna. Na to składa się szereg czynników – od jakości wody, poziomu hałasu czy czystości powietrza, przez oświetlenie, po miejsca do aktywności fizycznej i dostęp do kuchni umożliwiającej przygotowywanie zdrowych posiłków. Istotne są również inne aspekty, na które nie zawsze zwracamy uwagę. Przyjazne kolory, brak barier architektonicznych, funkcjonalne meble czy estetyczny wystrój.
Wszystkie te elementy weryfikuje certyfikat WELL, który mierzy łącznie ponad 100 cech budynku pod kątem wpływu na zdrowie i samopoczucie ludzi. W ten sposób najemcy mają pewność, że budynek z tym certyfikatem zapewnia pracownikowi bardzo wysoki komfort. WELL jako pierwszy ze standardów budynkowych zwraca też uwagę na komfort zapachowy – zaleca zapewnienie środowiska jak najbardziej neutralnego pod tym względem. Pierwszym budynkiem w Polsce z certyfikatem WELL będzie nasz warszawski kompleks biurowy Spark.
Przy tworzeniu kompleksu współpracowaliśmy z fundacją Na Miejscu i Project for Public Spaces, które specjalizują się w planowaniu przyjaznej przestrzeni miejskiej. Jednocześnie dzięki audytowi Fundacji Integracja zaprojektowaliśmy biurowiec tak, aby spełniał wymagania certyfikatu „Obiekt bez barier”.
*Adam Targowski, menedżer ds. zrównoważonego rozwoju*
Intensywny wzrost i rekord
Aktywne wprowadzanie WELL na polski rynek nieruchomości biurowych to jeden z wielu istotnych projektów realizowanych przez firmę Skanska. Tylko w ubiegłym roku szwedzki deweloper sprzedał pięć budynków za łączną kwotę 210 milionów euro i rozpoczął budowę kolejnych siedmiu. W całym 2018 roku firma wynajęła również około 80 tys. mkw. powierzchni biurowej. Ponadto zakończyła realizację dwóch budynków projektu High 5ive w Krakowie, pierwszego budynku kompleksu Spark w Warszawie oraz ostatniego budynku kompleksu Silesia Business Park w Katowicach. W ten sposób Skanska oddała do użytku na polskim rynku łącznie 48,5 tys. mkw. powierzchni biurowej. Łącznie Skanska realizuje obecnie aż 265 tys. mkw. powierzchni biurowej. To absolutny rekord pod względem liczby inwestycji prowadzonych równolegle na polskim rynku przez tego dewelopera. Większość tej powierzchni oddana zostanie jeszcze w tym i w przyszłym roku. Prowadzenie operacji na tak dużą skalę jest możliwe m.in. dzięki temu, że Skanska jako jedyna firma na rynku korzysta z własnego finansowania, co zapewnia bezpieczeństwo inwestycji oraz gwarantuje ukończenie ich w zakładanym terminie.
Jak wynika z badania na temat innowacji w zarządzaniu nieruchomościami biurowymi, jakie na zlecenie szwedzkiego dewelopera przeprowadził ICAN Research, dla firmy Skanska stosowanie nowoczesnych rozwiązań technologicznych jest elementem długofalowej strategii wzrostu. Jest to więc nie tylko nośna deklaracja, ale zobowiązanie stosowane w codziennej praktyce. W 2019 roku organizacja będzie kontynuować rozwój rozwiązań zmieniających rynek nieruchomości. Wśród nich są panele słoneczne z perowskitu, testowane obecnie na biurowcu Spark. Nowatorskie rozwiązanie, opracowane przez polską firmę Saule Technologies, może sprawić, że biurowce firmy Skanska w przyszłości będą samowystarczalne energetycznie. Intensywnie rozwijanym rozwiązaniem jest system do kompleksowego zarządzania budynkiem biurowym oraz poszczególnymi powierzchniami do pracy – Connected by Skanska. Jego elementami są m.in. activity based parking (system zarządzający optymalnym przydzielaniem miejsc parkingowych), wirtualna recepcja czy system do zarządzania rezerwacjami sal. Aplikacja Connected by Skanska ma także funkcje społecznościowe, takie jak social feed, informacje o transporcie publicznym w okolicy oraz przewodnik po budynku.
Innowacja w strategii rozwoju
Nasze porozumienie o strategicznej współpracy w obszarze PropTech z firmą Microsoft to pierwsza taka umowa firmy z Redmond z deweloperem w Polsce. Jesteśmy liderem innowacji w branży nieruchomości komercyjnych. Dzięki wymianie wiedzy i doświadczenia z jednym z największych przedsiębiorstw technologicznych na świecie będziemy wspólnie wyznaczać kierunki postępu technologicznego w branży biurowej.
W firmie Skanska cały czas stawiamy na nowe rozwiązania, które pomagają w tworzeniu inteligentnych biurowców. Wspólnie z firmą Microsoft będziemy rozwijać kompetencje w zakresie analityki danych i efektywnego wykorzystania przestrzeni biurowych. W związku z tym razem będziemy pracować nad dalszym udoskonalaniem autorskiego systemu operacyjnego do zarządzania budynkiem – Connected by Skanska. System umożliwia m.in. rezerwowanie sal, zapraszanie gości przez wirtualną recepcję, swobodne przemieszczanie się po budynku bez tradycyjnych kart wstępu oraz efektywne zarządzanie np. miejscami parkingowymi.
W ramach współpracy z firmą Microsoft będziemy także rozwijać możliwości zastosowania mieszanej rzeczywistości. Jesteśmy pierwszą firmą z branży nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo‑Wschodniej, która zaczęła stosować mieszaną rzeczywistość i Microsoft HoloLens do wizualizacji biurowców. Dzięki niej oraz danym pochodzącym z badań geofizycznych i modeli BIM (Building Information Management) będziemy mogli przedstawiać naszym klientom przyszłe biura w miejscu, w którym dopiero się budują. Jednocześnie będziemy zapraszać ich do wnętrz budynków, wspólnie aranżować i dopasowywać przestrzeń biurową i wokół biurowca.
Okulary Microsoft HoloLens chcemy wykorzystywać także w innych obszarach, jak zarządzanie obiektem (Facility Management). Rozszerzona rzeczywistość umożliwia np. identyfikowanie położenia instalacji i systemów budynkowych, które przykryte są ścianą. Dzięki temu zarządca może przeprowadzać prace naprawcze i konserwacyjne, które będą przebiegać znacznie bezpieczniej i sprawniej.
*Anna Tryfon‑Bojarska, menedżer ds. innowacji w spółce biurowej Skanska*
Technologiczna współpraca na najwyższym poziomie
Skanska wyraźnie stawia na technologie. W lutym deweloper podpisał porozumienie o strategicznej współpracy z Microsoftem. Obie organizacje będą wspólnie pracować nad rozwiązaniami spod znaku PropTech, czyli wykorzystania nowoczesnych technologii do zarządzania nieruchomościami. Poroanalityki danych, sztucznej inteligencji i chmury obliczeniowej do tworzenia przełomowych innowacji dla branży nieruchomości biurowych. Partnerzy będą też wspólnie pracować nad rozwojem prezentacji projektów deweloperskich firmy Skanska przy użyciu mieszanej rzeczywistości i okularów Microsoft HoloLens oraz części analitycznej systemu Connected by Skanska.
Na czym będzie polegać współpraca w praktyce? Dane zbierane z setek czujników i systemów budynkowych, w tym systemu Connected by Skanska, pozwolą na analizowanie wielu parametrów, w tym sposobu wykorzystania części wspólnych i powierzchni do pracy, np. poziomu dostępności sal konferencyjnych czy nawyków związanych z użytkowaniem różnych części biura. Celem jest jeszcze bardziej efektywne wykorzystanie przestrzeni, uczenie się na bazie dotychczasowych doświadczeń i dynamiczne zarządzanie miejscami parkingowymi. Wykorzystanie wspólnego know‑how firm Skanska oraz Microsoft, a także nowoczesne podejście do analizy danych mają pomóc w jeszcze lepszym zrozumieniu potrzeb najemców i dostosowywaniu powierzchni biurowych, np. poprzez jej powtórną aranżację czy zmianę funkcji użytkowych.
Dotychczas Skanska korzystała z technologii firmy Microsoft, np. do prezentacji prowadzonych inwestycji biurowych. Jest pierwszą firmą z branży nieruchomości komercyjnych w regionie Europy Środkowo‑Wschodniej, która zaczęła stosować mieszaną rzeczywistość i Microsoft HoloLens do wizualizacji biurowców. Do tej pory szwedzki deweloper przeniósł do mieszanej rzeczywistości cztery projekty biurowe – dwa w Polsce oraz po jednym w Rumunii i na Węgrzech.
Troska o wygodę pracowników i rozwój innowacji wkrótce staną się koniecznością w obszarze nieruchomości biurowych. W miarę jak firmy realizują coraz bardziej złożone zadania, wymagają coraz silniej wyspecjalizowanych kadr, których znalezienie i utrzymanie na pełnym wyzwań rynku pracownika jest szczególnie utrudnione. Z tego powodu należy zadbać o zapewnienie pracownikom miejsca wspierającego ich kreatywność oraz pomagającego w podtrzymaniu wysokiej motywacji do pracy. Chociaż obowiązki poszczególnych pracowników – a wraz z nimi np. potrzeba koncentracji czy komunikacji – znacznie się różnią, to jednak możliwe jest stworzenie przestrzeni, która odpowiadałaby na zróżnicowane oczekiwania użytkowników. Konieczne jest jednak zapewnienie jak najbardziej komfortowych warunków, w których mogliby realizować codzienne zadania.
