Streszczenie: W 2018 roku branża turystyczna na świecie rozwijała się szybciej niż sektory zdrowotny, finansowy i IT. Dynamiczny rozwój tej branży zachęca do inwestowania w nieruchomości przeznaczone dla podróżujących. Mitsmr+1Mitsmr+1
W 2018 roku branża turystyczna na świecie rozwijała się szybciej niż branże zdrowotna, finansowa i IT. Dynamiczny rozwój branży turystycznej zachęca do inwestowania w nieruchomości, z których korzystają podróżujący. Aby jednak osiągnąć realne korzyści w tym obszarze, należy inwestować ostrożnie i starannie dobierać partnerów. Nie można też dać się zwieść reklamom obiecującym niebywałe zyski.
Z raportu Travel & Tourism Economic Impact 2019 przygotowanego przez World Travel and Tourism Council wynika, że turystyka od ośmiu lat z rzędu rozwija się szybciej niż ogół światowej gospodarki. Tak silna pozycja tego sektora nie jest jednak zjawiskiem obserwowanym wyłącznie w skali globu. W Polsce w 2016 roku turystyka stanowiła 6% PKB. Branża ta daje szanse na obiecujące inwestycje, w tym głównie hotelarskie, ale warto pamiętać, że rządzi się ona swoimi prawami – liczba atrakcyjnych destynacji jest przecież ograniczona, a walka o ich wykorzystanie zaciekła.
Czytaj, inspiruj się, twórz. Daj sobie szansę na rozwój dzięki solidnej dawce harvardzkiej wiedzy. Prenumerując, masz pewność, że na bieżąco będziesz poznawać tajniki najlepszych ekspertów biznesowych. Kup teraz!
Lokalizacja – klucz udanej inwestycji
W biznesie turystycznym kluczową rolę odgrywa zawsze lokalizacja. Liczy się także atrakcyjność miejsca w skali mikro, czyli wyjątkowość położenia samego obiektu, widok na morze, na góry. Ten warunek udanej inwestycji jest w branży coraz trudniejszy do spełnienia. Rynek powoli się kurczy, ponieważ coraz trudniej jest pozyskać najlepsze lokalizacje, zwłaszcza w tak konkurencyjnych miastach, jak: Świnoujście, Kołobrzeg, Sopot.
Jak zatem osiągnąć sukces w sektorze o stałym tempie wzrostu, ale i ponadprzeciętnej konkurencji? W Polsce na szczególną uwagę zasługuje rynek condohoteli, który od lat stabilnie się rozwija i wyróżnia na tle innych modeli inwestycji w nieruchomości. Model funkcjonowania condohoteli wyróżnia się tym, że deweloper może sprzedać część lub wszystkie apartamenty w celu sfinansowania inwestycji, a następnie zarządzać nimi (przy wykorzystaniu własnej infrastruktury) w celu generowania zysku dla siebie i innych właścicieli. Model ten jest opłacalny nie tylko dla dewelopera, ale też dla właścicieli poszczególnych apartamentów. Ci zarabiają na ich wynajmie, mimo że sami nimi nie zarządzają. Zajmują się tym profesjonaliści, co może przynieść właścicielom wyższe stopy zwrotu od tych, które mogliby osiągnąć, gdyby na własną rękę zajmowali się wynajmem turystom.
Należy wystrzegać się ofert obiecujących nierealnie wysokie stopy zwrotu. Mogą stanowić sygnał dla zainteresowanego, że inwestor ma problemy i potrzebuje szybko gotówki.
Condohotel jest zatem połączeniem autonomicznych pod względem własności jednostek mieszkalnych i wysokiej klasy hotelu, zwykle w jakości odpowiadającej 4–5 gwiazdkom. Obiektów tych pod względem wyglądu czy jakości świadczonych usług i funkcjonalności nie da się odróżnić od typowych hoteli. Ich unikatową cechą jest sposób finansowania i własności: każdy pokój ma swojego właściciela, który z tytułu wynajmu czerpie zyski, mogąc jednocześnie przyjechać na wypoczynek w ramach pobytów właścicielskich. Normą na rodzimym rynku condohoteli jest zawieranie umów na 5, 10 lub maksymalnie 15 lat ze stałą stopą zwrotu albo w zależności od przychodów w udziale 50%. Pojawiają się jednak pierwsze rewolucyjne oferty najmów apartamentów na stałych warunkach na okres aż 30 lat – przykładem jest jedna z inwestycji Zdrojowej Invest w Kołobrzegu. Właściciele poszczególnych jednostek nie muszą się niczym martwić. Wszystkim zajmuje się operator, to on zatrudnia kadrę hotelu, odpowiada za marketing, po jego stronie jest też sprzątanie pokoi i utrzymanie części wspólnych i usługowych obiektu: restauracji, basenów i SPA, a także koszty bieżących remontów.
W Polsce w ramach tego modelu funkcjonuje obecnie około 5 tysięcy jednostek mieszkalnych. Ponad 1 krajowego rynku condohoteli to inwestycje należące do polskiej spółki Zdrojowa Invest & Hotels. W jej portfolio znajduje się obecnie 15 inwestycji (w tym trzy w realizacji), a wartość wszystkich osiągnęła już niemal miliard złotych.
Różnicowanie portfela inwestycyjnego
Prowadząc działalność w segmencie condohoteli, trzeba liczyć się z szybkim tempem i dużą konkurencją. Mimo to jednak dla rozważnego inwestora indywidualnego wzrastający rynek condohoteli może być interesującą alternatywą, gdyż pozwala na urozmaicenie zawartości portfela inwestycyjnego. Zainteresowany może przede wszystkim skorzystać z szerokiej oferty, co pozwala na wybór nie tylko pod względem dostępnych środków, ale też indywidualnych preferencji.
Szerokie spektrum możliwości dotyczy też cen inwestycji. Zdrojowa Invest & Hotels oferuje inwestycje o zróżnicowanym charakterze – od pojedynczych pokoi, poprzez apartamenty dwupokojowe, aż po najbardziej prestiżowe i luksusowe apartamenty prezydenckie. Ceny w zależności od rodzaju pokoju i apartamentu wahają się od 300 tysięcy do ponad miliona złotych.
Rozwaga w doborze inwestycji
Podejmując decyzje o inwestycji w condohotele, należy wziąć pod uwagę realne możliwości rynku i świadomie wybierać partnerów. Na sukces inwestycji wpływają przede wszystkim wspomniana już unikatowość położenia, zaplecze restauracyjne, atrakcje (baseny, parki wodne, kluby dla dzieci) oraz SPA & Wellness. Rozbudowane atrakcje hotelu zapewnią wysokie całoroczne obłożenie, które przy sprawdzonym operatorze wygenerują wysokie przychody. Warte uwagi są podmioty stosujące model, w którym do jednej grupy należą zarówno deweloper, jak i operator. Taki model biznesowy gwarantuje wspólny interes w dostarczaniu najwyższej jakości usługi. Rozważając oferty rynku condohoteli, należy przeanalizować standard i usługi oferowane przez dany obiekt oraz upewnić się, że inwestor może pochwalić się doświadczeniem, obecnością na rynku od lat i listą funkcjonujących, sprawdzonych obiektów.
Jednocześnie należy wystrzegać się ofert obiecujących nierealnie wysokie stopy zwrotu. Oferty z zyskiem powyżej 6% uchodzą za ryzykowne i mogą stanowić sygnał dla zainteresowanego nabywcy, że inwestor ma problemy i potrzebuje szybko gotówki. Niepokojącym znakiem mogą być też sytuacje, w których deweloperzy przekazują zarządzanie nieruchomością innej spółce, która może mieć kłopoty z wywiązaniem się z zawartych umów. Należy także unikać podmiotów bez doświadczenia hotelarskiego i nowych graczy z pojedynczymi inwestycjami, zwłaszcza w mniej atrakcyjnych lokalizacjach. Potencjalni inwestorzy powinni zatem uważnie analizować oferty i sprawdzać reputację partnerów, zanim zdecydują się na zakup.
