Streszczenie: Wola, szczególnie strefa City Centre West, jest w trakcie przekształcania się w nowoczesne centrum biznesowe Warszawy. Obszar ten, zlokalizowany na zachód od Centralnego Obszaru Biznesu, obejmuje ponad 0,5 miliona m² nowoczesnej powierzchni biurowej, co przewyższa ofertę wielu miast regionalnych w Polsce. Dzięki otwarciu drugiej linii metra, strefa zyskała lepszą komunikację, a w przyszłości planowana jest dalsza rozbudowa transportu publicznego. W ramach projektu „Nowa Towarowa”, który jest częścią planowania przestrzennego, uwzględniono także rozwój przestrzeni publicznych, takich jak parki, miejsca kultury i mała architektura, co ma na celu poprawę jakości życia mieszkańców oraz budowanie tożsamości tej części Warszawy.
Strefa City Centre West położona na warszawskiej Woli to nie tylko biurowce, ale również bardzo dobrze skomunikowany fragment stolicy, który rozwija się w zrównoważony sposób. Projekty tu powstające łączą w sobie wiele funkcji tworząc nowe przestrzenie publiczne – kulturalne, handlowe i rozrywkowe.
W ciągu ostatnich lat, głównie w wyniku otwarcia drugiej linii metra, na warszawskiej Woli powstaje nowa strefa biurowa. City Centre West (CCW) jest położone na zachód od Centralnego Obszaru Biznesu (CBD), obejmując niewielką powierzchnię ograniczoną ulicami: Karolkową, al. Jana Pawła II, al. Solidarności i Koszykową. Na tym obszarze znajduje się ponad 0,5 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co przewyższa podaż powierzchni biurowej w większości miast regionalnych w Polsce.
PRZECZYTAJ TAKŻE: Jak poszukiwać nowej siedziby? »
Decyzje bez niepewności
Daniel Bienias PL, Łukasz Kałędkiewicz PL
Nowoczesne doradztwo w dziedzinie nieruchomości oznacza dziś klarowny przekaz oparty na wielopłaszczyznowej analizie.
Spójne podejście do planowania
Strefa CCW jest bardzo dobrze skomunikowana z pozostałymi częściami Warszawy oferując wszystkie formy transportu publicznego. Jej centralny punkt stanowi Rondo Daszyńskiego, gdzie przecinają się linie autobusowe, tramwajowe, a także znajduje się ostatnia stacja centralnego odcinka drugiej linii metra. Zgodnie z planami, kolejnych 6 stacji zostanie ukończonych do 2020 roku (po 3 w kierunku zachodnim i wschodnim). W celu rozszerzenia możliwości transportu publicznego planowana jest również przebudowa Dworca Głównego, który został wyłączony z użytku publicznego w latach siedemdziesiątych ubiegłego wieku.
Co ciekawe, strefa CCW to pierwszy przypadek w Warszawie, gdzie rozwój infrastruktury i transportu publicznego został skorelowany z rozwojem stref biurowych. Dzięki spójnemu podejściu do planowania, rozwijania oraz zarządzania przestrzenią publiczną, z uwzględnieniem istniejących zasobów tej części miasta, instytucje miejskie wraz z wiodącymi deweloperami zainicjowały projekt placemakingu pod nazwą „Nowa Towarowa”.
To wyjątkowa inicjatywa, dzięki której nie tylko udało się wywołać dyskusję o roli przestrzeni publicznej w dynamicznie przekształcającej się części Woli, ale również wypracować propozycje rozwiązań budujących lokalną tożsamość tego rejonu Warszawy. Celem tych działań jest poprawa jakości życia poprzez wprowadzanie zarówno kluczowych rozwiązań, np. przedefiniowania roli poszczególnych ulic, jak i szeregu drobnych zmian – wprowadzania zieleni czy wykorzystania sztuki oraz małej architektury w miejskiej przestrzeni – mówi Michał Olszewski, Zastępca Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy.
Do 2023 roku ponad 1 mln mkw.
W chwili obecnej całkowity zasób powierzchni biurowej w strefie CCW wynosi 520 tys. mkw., przewyższając tym samym rynek biurowy w Poznaniu czy Łodzi. W zeszłym roku do użytkowania oddano trzy projekty: Warsaw Spire (wieża), Proximo I oraz Prime Corporate Center, które zwiększyły podaż w tej strefie o 108 tys. mkw. Kolejne 150 tys. mkw. jest obecnie w fazie budowy, a prawie 600 tys. mkw. na etapie planowania. Jeżeli tempo rozwoju nowych projektów utrzyma się na tym poziomie, to w 2023 roku podaż powierzchni biurowej w CCW przekroczy 1 mln mkw.
Do najbardziej aktywnych deweloperów w tej strefie można zaliczyć: Ghelamco oraz Skanska Property Poland. Obie firmy wspólnie z Hines wybudowały około połowy całkowitej podaży. Do tej grupy w niedługim czasie dołączy Echo Investment, które ma do zagospodarowania około 50 tys. mkw. powierzchni biurowej w projekcie Browary Warszawskie.
Większość powstających w tej strefie projektów to obiekty wielofunkcyjne, które mają utworzyć nowe przestrzenie publiczne. Będą to m.in. ArtNorblin, Browary Warszawskie, teren centrum handlowego Jupiter, The Warsaw HUB czy plac Europejski wraz The Warsaw Spire.
Lista wybranych istniejących, budowanych i planowanych budynków biurowych w CCW
Czy Wola stanie się centrum biznesowym stolicy?
Wysoki standard i niższe koszty
Powstanie nowych powierzchni biurowych, przemyślane zagospodarowanie okolic Ronda Daszyńskiego oraz otwarcie drugiej linii metra sprawiły, że strefa CCW stała się bardzo atrakcyjnym punktem na mapie Warszawy. Nie dziwi więc rosnący popyt na te powierzchnie biurowe, tym bardziej, że stawki za czynsz są tam konkurencyjne w stosunku do położonej obok strefy CBD (koszt najmu nowoczesnego biura w strefie CCW porównywalny jest z kosztami, jakie trzeba ponieść, zajmując budynek klasy B lub C w strefie CBD). Na koniec 2016 roku popyt osiągnął poziom 89,7 tys. mkw. Dzięki dostępności dużych powierzchni pięter i doskonałej lokalizacji biura te są szczególnie atrakcyjne dla firm z sektora IT, finansowego, FMCG, a także BPO/SSC.
Wola już dziś stała się nowym centrum biznesowym Warszawy, a kolejne inwestycje tylko umocnią jej pozycję. W naszej długofalowej strategii stawiamy na projekty sprzyjające miastotwórczości. Zaangażowaliśmy się w projekt „Nowa Towarowa”, powołaliśmy fundację „Sztuka w Mieście”, uruchomiliśmy na placu Europejskim plenerową galerię sztuki – Art Walk. Nasz kolejny projekt – The Warsaw HUB – stworzy wzdłuż ul. Towarowej atrakcyjną, wielkomiejską pierzeję. Jestem przekonany, że powstające tu projekty mieszkaniowe, handlowe, rozrywkowe oraz biurowe uczynią z Woli jedną z atrakcyjniejszych dzielnic Warszawy do życia i pracy – podkreśla Jeroen van der Toolen, Managing Director CEE Ghelamco.
Pomimo stale wysokiego popytu (szczególnie na budynki w bezpośrednim sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego), współczynnik powierzchni niewynajętej rośnie i na koniec IV kw. 2016 roku osiągnął 9,6% (wzrost o 0,8 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu 2015 roku). Przekłada się to na prawie 57,9 tys. mkw. dostępnej powierzchni biurowej w CCW, z czego 2/3 pustostanów znajduje się w budynkach starszych niż 5 lat. Nowa podaż nadal nieznacznie przewyższa tempo absorpcji powierzchni biurowej w tej strefie. W konsekwencji wzrasta wskaźnik pustostanów, który prawdopodobnie utrzyma się do połowy 2018 roku.
Strefa CCW to nowe serce biznesowe Warszawy #Wola #NowaTowarowa
Zaangażowani w przestrzeń publiczną
Mimo budowania biurowców i domów mieszkalnych, przez ostatnie lata Wola nie rozwijała się pod względem tworzenia nowych powierzchni handlowych. Strategia rozwoju strefy CCW zakłada jednak, że w tej okolicy powstanie wiele punktów handlowych oraz usługowych dostępnych tak dla pracowników biur, jak i mieszkańców stolicy. Nowe restauracje, sklepy i pasaże handlowe będą dostępne w projektach The Warsaw Hub, Generation Park, Browary Warszawskie, Norblin, przy pl. Europejskim. Największym jednak projektem handlowym będzie przebudowa budynku Jupiter przy ul. Towarowej. Nowy właściciel działki – Echo Investment – planuje stworzenie na tym miejscu centrum handlowego, w którym poza znanymi i nowymi markami znajdzie się największa w stolicy część rozrywkowa. Dostępne tam również będą nowoczesne koncepty gastronomiczne, luksusowy pasaż handlowy oraz otwarty plac Kazimierza oferujący przestrzeń rozrywkową ze scenami widowiskowymi, lodowiskiem, restauracjami i kawiarniami. Inwestycja, która ukończona będzie do 2020 roku, ma stać się kluczowym elementem przestrzeni miejskiej na Woli.
PRZECZYTAJ TAKŻE: Jak wygląda rynek biurowy w Polsce? »
Konkurs jakości
Aleksander Krakowski PL
Rynek nieruchomości biurowych w Polsce oferuje dziś mnóstwo powierzchni wysokiej jakości, a w kolejce czekają następne interesujące realizacje.
Drugim, niezwykle ważnym, elementem strefy CCW mają być Browary Warszawskie. Pomysł stworzenia „miasta w mieście” pomiędzy ulicami: Wronią, Chłodną i Grzybowską, ma tchnąć nowe życie w istniejące, zabytkowe obiekty. Inwestycja składać się ma z kompleksu budynków mieszkalnych, biurowych oraz tętniącej życiem przestrzeni publicznej, z której korzystać będą pracownicy biur, jak również mieszkańcy.
Wyraźnie widać, że środek ciężkości Warszawy, do tej pory umownie wyznaczany na przecięciu Al. Jerozolimskich i ul. Marszałkowskiej przesuwa się w stronę Woli i zapewne w tej okolicy, w nieodległej przyszłości, będzie biło serce miasta. Browary Warszawskie, jak żaden inny projekt, pasują do tej wizji – to na wskroś współczesna przestrzeń, której wszystkie cechy w sposób wyczerpujący odpowiadają aktualnemu rozumieniu pojęcia „miejskość” – twierdzi Karol Klin, Dyrektor Regionalny Projektów Biurowych i Hotelowych w Echo Investment S.A.
Miejsce z potencjałem
Jako wschodzący rynek strefa CCW posiada ogromny potencjał. Ograniczone zasoby działek budowlanych w tej strefie sprawiają, że deweloperzy są skłonni rozbierać lub wkomponowywać stare budynki w nowe projekty inwestycyjne. Mnogość jednoczesnych realizacji poszczególnych projektów może jednak spowodować poważne utrudnienia. Aby ich uniknąć i nie powtórzyć błędów, które zostały popełnione np. w trakcie szybkiego rozwoju Mokotowa, zrównoważony rozwój strefy CCW leży w interesie zarówno miasta, jak i deweloperów. Dlatego infrastruktura transportu publicznego, przestrzeń publiczna, handel detaliczny czy usługi rozwijane są wspólnie z funkcjami biurowymi i mieszkalnymi. Choć na efekty tych działań trzeba będzie jeszcze trochę poczekać, nowe projekty mają szansę zmienić strukturę funkcjonowania miasta i uczynić z Woli jedną z najatrakcyjniejszych do życia i pracy dzielnic Warszawy.
Ten tekst jest częścią projektu Biuro: nowa definicja przestrzeni. Poznaj trendy i najlepsze praktyki związane z zarządzaniem miejscem pracy!
