Technologiczna rewolucja w branży nieruchomości

Polskie firmy przyczyniły się do stworzenia spektakularnych budynków przyszłości, m.in. Hotelu AC Marriott w Nowym Jorku oraz pracują z liderami branży nieruchomości, np. generalnym wykonawcą Burj Khalifa w Dubaju. Jeśli chodzi o PropTech, wciąż są jednak na początku drogi.

Sektor nieruchomości kojarzony jest ze stabilnym i bezpiecznym inwestowaniem oraz pewną stagnacją. Przez lata nie odnotowano w nim żadnych wielkich zmian technologicznych. Jednak cyfryzacja, szybki rozwój innowacyjnych rozwiązań, a także nowe modele biznesowe sprawiły, że również ten rynek musiał w końcu ulec modernizacji. Warto zaznaczyć, że nieruchomości nie są najmniej zdigitalizowanym sektorem gospodarki, niemniej wciąż istnieje wiele możliwości i kierunków rozwoju, którymi warto podążać.

PropTech w pigułce

PropTech jest skrótem od angielskiego sformułowania Property Technology (które w wolnym tłumaczeniu oznacza technologię nieruchomości). Odnosi się do innowacji technologicznych, których celem jest poprawa efektywności branży nieruchomości. Przejawia się przede wszystkim powstawaniem myślących przyszłościowo start-upów, które nęcone wizją możliwości odrzucenia tradycyjnych wzorców pragną zrewolucjonizować istniejące modele biznesowe innowacyjnymi rozwiązaniami technologicznymi, takimi jak:

  • uczenie maszynowe (ang. machine learning) – zarządzanie nieruchomościami, wspomaganie procesu budowy, obsługa sprzedaży;
  • sztuczna inteligencja (ang. artificial inteligence) – wirtualni agenci nieruchomości (zob.: Find More Genius);
  • rozszerzona rzeczywistość (ang. augmented reality) – wizualizacje inwestycji, interaktywne modele 3D, pomiar pomieszczeń, wirtualne spacery;
  • łańcuchy bloków (ang. blockchain) – zarządzanie nieruchomościami oparte na danych, zakup budynków za bitcoiny, umowy najmu w technologii blockchain;
  • druk 3D –drukowanie domów.

Zdaniem Bartosza Dobrowolskiego, prezesa i założyciela Proptech Poland, w Polsce mamy do czynienia z początkową fazą zrozumienia tego, jak PropTech może pomóc m.in. branży deweloperskiej.

W mojej opinii ostatnie dwa lata były okresem otwierania oczu, że coś takiego w ogóle istnieje, jest dostępne i na dodatek powstaje w naszym kraju. Rok 2018 był momentem, w którym pytano, które technologie przyniosą największy zwrot z inwestycji. W tym roku trwają już poszukiwania konkretnych rozwiązań – więc myślę, że lata 2019–2020 będą okresem wzmożonych działań w obszarze PropTechu w Polsce. Globalnie warto zwrócić uwagę na takie rynki, jak: Stany Zjednoczone, Chiny, Bliski Wschód – bo możemy się od nich wiele nauczyć. To tam rozwija się najwięcej start-upów technologicznych (tzw. deep tech) – związanych z branżą budowlaną.

– Bartosz Dobrowolski
Bartosz Dobrowolski, prezes i założyciel Proptech Poland

I chociaż większość polskich start-upów, zdaniem Bartosza Dobrowolskiego, nadal nie potrafi mówić o korzyściach biznesowych, które przynosi technologia – skupiając się na samych innowacyjnych rozwiązaniach (w myśl zasady, że technologia jest odpowiedzią na wszystko) – nam udało się odnaleźć kilka perełek, które zdecydowanie najpierw pytają o problem, a później znajdują rozwiązanie.

ProperGate – bliżej PropTechu dzięki logistyce

Największą bolączką, z którą musi mierzyć się tradycyjne budownictwo, są opóźnienia. Wynika to z faktu, że firmy działające w tej branży – i jest to trend globalny – nie skupiają się zbytnio na logistyce. Wyjątkiem jest Wielka Brytania, gdzie 10 lat temu stworzono jednostkę organizacyjną Transport for London, która w pewien sposób uregulowała tę kwestię. Czerpiąc z ich wiedzy, a także doświadczanych przez przedsiębiorstwa budowlane w Polsce problemów, firma ProperGate postanowiła stworzyć rozwiązanie, które wesprze ów system.

Anna Walkowska, założycielka ProperGate

Obecnie w większości średniej wielkości projektów kubaturowych jedyną osobą, która w jakikolwiek sposób zajmuje się kwestiami logistycznymi na budowie, jest kierownik. Warto jednak podkreślić, że jest to jeden z wielu jego obowiązków. To on odpowiada m.in. za to, czy na placu będzie miejsce na zaparkowanie ciężarówki z ładunkiem i wolna przestrzeń na materiały, a także czy będzie dostępny dźwig, który je rozładuje. Sporadycznie zdarzają się projekty, w których jest wyznaczona osoba w roli koordynatora logistyki, jest ona jednak konieczna do wprowadzenia optymalizacji w zarządzaniu dostawami, urządzeniami i materiałami. ProperGate można zatem z jednej strony porównać do wirtualnego Koordynatora Logistyki, ale najlepiej sprawdza się jako narzędzie w jego rękach.

-Anna Walkowska

Innymi słowy, ProperGate to aplikacja, która pomaga w stworzeniu harmonogramu dostaw. Jest to o tyle istotne, że na jednej budowie, potrafi działać równolegle aż 50 czy 100 podwykonawców. Każdy z nich musi zapewnić sobie materiały – co oznacza przynajmniej kilkadziesiąt dostaw dziennie. W rezultacie przed placem budowy tworzą się korki, a pracownicy spędzają aż 60% swojego czasu na oczekiwaniu na potrzebne materiały! Nie wspominając, że zdezorientowani kierowcy często nie wiedzą, którą bramą powinni wjechać na plac, więc próbują dodzwonić się do kierownika budowy, który… „ma ciągle zajęte”…

Dzięki ProperGate takie sytuacje nie mają miejsca, ponieważ podwykonawcy dokładnie wiedzą, czym i kiedy mają swój czas rozładunku oraz gdzie będzie złożony materiał, a kierowcy ciężarówek wiedzą kiedy przyjechać przed którą bramę, którędy mają dojechać do celu. Dzięki karcie dostawy z planem budowy, którą otrzymują od zamawiającego w formie wydruku bądź wiadomości na swój telefon. Na tejże [karcie] umieszczony jest również kod QR – skanowany przez ochroniarza na bramie. Dzięki temu kierowcy nie czekają przed bramą na potwierdzenie od kierownika czy podwykonawcy, że mogą wjechać na plac – odbywa się to płynnie. Ponadto każdy podwykonawca wie, kiedy zostaną mu dostarczone materiały, więc może zaplanować swoje prace. Jeśli któraś z dostaw ulegnie opóźnieniu, jest to uwzględniane w harmonogramie, po to, aby jak najefektywniej wykorzystywać czas. 

– Anna Walkowska
Aplikacja ProperGate

ProperGate jest obecnie wykorzystywany przez Dom Development – przy jednym z ich warszawskich projektów. Ponadto od października zeszłego roku przedsiębiorstwo jest członkiem belgijskiego akceleratora Besix Group, który jest generalnym wykonawcą m.in. Burj Khalifa w Dubaju – najwyższego wieżowca na świecie.

Według twórców aplikacji korzystanie z ProperGate przekłada się na zmniejszenie ryzyka opóźnienia projektu o 1-3 miesięcy (aktualny standard), a w przyszłości może również przyczynić do skrócenia o 1-2 miesiące planowanego czasu realizacji.

DMDmodular – budownictwo modułowe to przyszłość

W Polsce budownictwo modułowe stanowiło do tej pory niejako synonim tymczasowości – budynków bez fundamentów, które swoim wyglądem przypominały betonowy klocek. Trudno było mówić w ich kontekście o nowych technologiach czy innowacyjnych rozwiązaniach. Dla wielu będzie zatem nie lada zaskoczeniem, że to właśnie budownictwo modułowe stanowi przyszłość branży deweloperskiej i kluczowy element segmentu PropTech!

Ewelina Woźniak-Szpakiewicz, prezes DMDmodular

– Budownictwo modułowe jest odpowiedzią na globalny trend związany ze wzrostem cen materiałów budowlanych i płac oraz brakiem wykwalifikowanych kadr. To także odpowiedź na wszechobecne zainteresowanie nowymi technologiami i innowacjami w szeroko rozumianym sektorze Property, napędzane współczesnymi wyzwaniami, z którymi musi się zmierzyć branża.  

– Ewelina Woźniak-Szpakiewicz

Aby nie być gołosłownym, przytoczymy kilka liczb:

  • w Wielkiej Brytanii wskazuje się na 8-procentowy udział tej technologii w rynku;
  • w Stanach Zjednoczonych oczekuje się 5% do końca 2020 roku;
  • w Chinach zaś, w niektórych regionach, mówi się nawet o 15-procentowym udziale technologii w sektorze budownictwa.

Te udziały rynkowe, zdaniem Eweliny Woźniak-Szpakiewicz, prezesa DMDmodular, to nie chwilowa moda, a wyraźnie zaznaczający się trend. To również efekt kalkulacji inwestorów – gdyż projekty realizowane w tej technologii pozwalają na oszczędności rzędu 20–30% kosztów inwestycji. W USA eksperci spodziewają się nawet, że na niektórych rynkach – takich jak San Francisco czy Nowy Jork, te oszczędności mogą sięgnąć nawet 50% wszystkich kosztów związanych z projektem.

– Proces budowy w systemie modułowym przebiega na terenie hali produkcyjnej, co pozwala tworzyć procesy, które są bardziej wydajne, oszczędne, a także bezpieczniejsze dla środowiska. W kontrolowanym środowisku zakładu dochodzi do zdyscyplinowanych procesów w zakresie zarówno wytwarzania obiektu, gospodarki materiałami, jak i zarządzania zasobami ludzkimi. Wykonując ponad 90% prac w zakładzie produkcyjnym jesteśmy niezależni od warunków zewnętrznych, takich jak pogoda czy lokalizacja projektu, która niejednokrotnie stanowi bardzo duże wyzwanie. Dzięki powtarzalności procesów budowlano-montażowych, mamy możliwość wykonywania tych samych prac na kilkunastu różnych kondygnacjach…, ale w naszym przypadku są one prowadzone na jednym poziomie hali produkcyjnej.

– Ewelina Woźniak-Szpakiewicz
Hala produkcyjna DMDmodular

Technologii modułowej zaufała m.in. jedna z największych na świecie, sieć luksusowych hoteli Marriott, która postanowiła zaufać w tej kwestii polskiemu podwykonawcy DMDmodular. Firma podjęła się wykonania pokoi modułowych dla najwyższego hotelu modułowego dla tej sieci, który w standardzie 4-gwiazdkowym powstanie na nowojorskim Manhattanie.

– Budowa Hotelu AC Marriott to ciekawy przykład nowatorskiego obiektu  modułowego, który wymaga znaczącego know-how. Jego budowa odbywa się bowiem równocześnie na dwóch kontynentach. Podczas gdy DMDmodular, zlokalizowany pod Krakowem, produkuje 21 kondygnacji obejmujących 168 pokoi hotelowych (168 modułów), w tym samym czasie – przy 6. Alei w Nowym Jorku prowadzone są prace obejmujące część konwencjonalną (fundamenty, cztery kondygnacje przeznaczone na części wspólne). To przykład, w którym doskonale widać integrację i równoległość stanowiącą niekwestionowaną przewagę nad tradycyjnym sposobem wznoszenia obiektów.

– Ewelina Woźniak-Szpakiewicz
Grafika prezentująca proces budowy modułowej
©Danny Forster & Architecture

Słowa kluczowe określające technologię modułową, według Eweliny Woźniak-Szpakiewicz, to:

  • optymalizacja;
  • integracja;
  • równoległość procesów;
  • kontrola jakości.

Hyperloop – rewolucja w branży PropTech

Wyobraźmy sobie, że za kilka lat, siedząc w jednej kapsuł Hyperloopa – nowego środka transportu, który jest rodzajem superszybkiej kolei – będziemy podróżować z prędkością 1200 km/h. To znaczy, że podróż z Warszawy do Wrocławia (353 km) trwałaby zaledwie 23 minuty! Co to oznacza dla rynku nieruchomości? Z pewnością wartość budynków na obszarach z łatwym dostępem do Hyperloop wzrosłaby. Ponadto przepełnione aglomeracje miejskie mogłyby jeszcze bardziej się rozprzestrzeniać. Co za tym idzie – zarówno mieszkańcy miast, jak i znajdujące się w nich siedziby firm nie musiałyby się dłużej tłoczyć w jednym miejscu, chociażby na warszawskim „Mordorze”.

Projekt nowego środka transportu pasażerskiego i towarowego – Hyperloop.
W 2015 r. prezes firm Tesla Motors i SpaceX – Elon Musk, ogłosił konkurs na stworzenie prototypu kapsuły. Do rywalizacji dołączył zespół Hyper Poland.

Z sfery marzeń przenieśmy się teraz w ramy faktów. Obecnie nad stworzeniem nowego środka transportu Hyperloop, pracuje m.in. zespół Hyper Poland. W jego skład wchodzi kilkudziesięciu polskich inżynierów. Zaprojektowali oni kapsułę, która przypomina współczesne pociągi osiągające duże prędkości. Ma być napędzana silnikami elektrycznymi i poruszać się na kołach, a przy większych prędkościach – na poduszce magnetycznej.

Szacowany koszt budowy infrastruktury maglev (kolej magnetyczna) w regionie Europy Środkowo-Wschodniej zaczyna się od 6 mln EUR za kilometr, co stanowi około 30–50% kosztów budowy nowych linii kolejowych dużych prędkości.

Dowiedz się więcej o technologii stosowanej w polskim hyperloopie

Katarzyna Foljanty, współzałożycielka Hyper Poland

– Naszym produktem docelowym jest hyperloop, czyli kolej próżniowa, w której pojazdy poruszają się z prędkością do 1200 km/h. Proces wdrożenia i budowy nowego środka transportu jest jednak procesem bardzo długim i wymagającym ogromnych nakładów finansowych. Dlatego zdecydowaliśmy się na wdrażanie tej technologii w trzech etapach. Pierwszym będzie kolej magnetyczna – magrail. Pojazdy te będą poruszały się na istniejących torach kolejowych z prędkością do 300 km/h. Będzie to możliwe dzięki wykorzystaniu lewitacji magnetycznej, silnika liniowego, specjalnego wychylnego nadwozia oraz stosunkowo niskiej masie i wysokości samego pojazdu.

– Katarzyna Foljanty

Kolejny etap wdrożenia technologii polega na przekształceniu autorskiego systemu magrail w system próżniowy – hyperrail – poruszający się z maksymalną prędkością 600 km/h na istniejących torach. Trzeci i ostatni etap to hyperloop, który będzie przemieszczał się z prędkością do 1200 km/h.

Warto wspomnieć, że lewitacja magnetyczna [unoszenie ciał bez mechanicznego kontaktu z podłożem – przyp. red.] nie jest nową technologią. Od około 15 lat wykorzystuje ją chociażby Transrapid Szanghaj. Należy jednak zaznaczyć, że Chińczycy do swojej kolei zaimplementowali lewitację aktywną, w systemie zaproponowanym przez Hyper Poland mówimy natomiast o lewitacji pasywnej. Jej przewagą, w porównaniu z tą pierwszą, jest mniejsze zużycie energii, co przekłada się na niższe koszty budowy oraz utrzymania.

Pasywna lewitacja magnetyczna powstaje na skutek ruchu magnesów trwałych, umieszczonych w lub na pojeździe – względem niezasilonego metalowego toru. Pojazdy typu maglev (a w przypadku polskiego hyperloopa – magrail) mają magnesy trwałe zamontowane w podwoziu. Najpierw poruszają się na kołach, jednak po przyspieszeniu do prędkości 50 km/h magnesy zaczynają wytwarzać (w metalowych profilach) pole elektromagnetyczne powodujące unoszenie się pojazdu. Dzięki braku styczności z powierzchnią redukowany jest opór oraz tarcie podczas poruszania się.

Proponowana przez Hyper Poland unikalna technologia to hybrydowe rozwiązanie pozwalające na funkcjonowanie zarówno systemu magrail, jak i konwencjonalnych pociągów na tych samych liniach. Oznacza to, że hyperloop będzie mógł być w pełni zintegrowany z istniejącą infrastrukturą kolejową, bez dokonywania zmian w istniejącym taborze.

Jak podkreśla Katarzyna Foljanty, modernizacja konwencjonalnej linii kolejowej do autorskiego standardu magrail wymaga dodania magnesów oraz silnika liniowego, który zostanie przymocowany między konwencjonalnymi szynami. Ponadto niezbędna będzie modernizacja systemów zarządzania ruchem oraz sygnalizacji.

Przykłady firm deweloperskich, działających na polskim rynku PropTech, które warto mieć na oku

– według Bartosza Dobrowolskiego

  • Skanska – znana z wdrażania nowoczesnych rozwiązań technologicznych. Stworzyła aplikację do zarządzania doświadczeniem użytkowników obiektów biurowych. Co ciekawe, wychodzi z nią również poza budynki, sięgając do społeczności lokalnej – angażując ją w to, co dzieje się w danym obiekcie. Tym samym buduje jego wartość także dla okolicznych mieszkańców. Skanska wykracza także poza technologie czysto wirtualne i aplikacyjne. Zaczęła również eksperymentować i inwestować w perowskity, czyli panele fotowoltaiczne generujące prąd. Mocuje je na fasadach budynków – dzięki czemu energia pozyskiwana jest w sposób czysty i zrównoważony.
  • Echo Investment – prowadzi wewnętrzny projekt identyfikacji wyzwań, z którymi się styka oraz strategicznych pomysłów na najbliższe lata, przy czym dopasowuje do nich rozwiązania cyfrowe – zarówno z Polski, jak i zza granicy – które mogą ułatwić im pracę.
  • Budimex – tworzy innowacyjne struktury oraz zachęca rynek do wspólnego tworzenia rozwiązań, angażując star-upy i środowiska akademickie w celu rozwiązywania problemów branży budowlanej.