Streszczenie: Zmiany w modelach wynajmu biur są odpowiedzią na rosnące wymagania pracowników oraz zmieniające się warunki na rynku pracy. W przeszłości biura były projektowane z myślą o maksymalnej efektywności przestrzeni, gdzie głównie skupiano się na liczbie stanowisk. Obecnie, w związku z większym naciskiem na jakość przestrzeni roboczej, a także z rosnącymi oczekiwaniami pracowników, popularność zdobywają elastyczne modele wynajmu, takie jak coworking i biura serwisowane. Elastyczność pozwala organizacjom na dostosowanie powierzchni do zmieniających się potrzeb, bez konieczności długoterminowych zobowiązań. Dodatkowo, nowoczesne przestrzenie biurowe stają się atrakcyjne dla młodszych pokoleń, które cenią sobie bardziej kreatywne i mniej formalne środowisko pracy. W związku z tym, do 2023 roku prognozowany jest 30-procentowy wzrost powierzchni biur elastycznych w Europie.
Współczesnej przestrzeni biurowej nie sposób porównywać z tą, z której korzystała większość białych kołnierzyków jeszcze dekadę temu. W planowaniu biura coraz większą rolę odgrywa nauka, a model wynajmu siedziby firmy przechodzi znaczną ewolucję.
Partnerem materiału jest HB Reavis.
Jeszcze do niedawna świat nieruchomości biurowych funkcjonował według dość konserwatywnych reguł. Potrzeby firm były proste – zmieścić jak najwięcej pracowników na jak najmniejszej przestrzeni, jak najmniejszym kosztem. Na te potrzeby odpowiadała też większość biurowych deweloperów. Dopiero fundamentalna zmiana pokoleniowa na rynku pracy oraz rosnąca świadomość i oczekiwania pracowników dotyczące jakości miejsc, w których wykonują codzienne czynności, przyczyniły się do zmiany zapatrywań. „Z jednej strony zmiana stylu życia i pracy oraz rozwój technologii mobilnych. Z drugiej – rosnąca konkurencyjność, wyzwania związane z pozyskiwaniem najlepszych specjalistów oraz zatrzymaniem ich w strukturach firmy, a także wzrost kosztów związanych z częstymi rotacjami oraz świadczeniami socjalnymi wynikającymi z absencji pracowników. Wszystko to skłania coraz więcej organizacji do przemyślenia dotychczasowego sposobu działania” – komentuje Karol Wyka, dyrektor ds. wynajmu z międzynarodowej firmy HB Reavis specjalizującej się w tworzeniu przestrzeni pracy.
Dostęp zamiast posiadania
Uber, Spotify, Netflix – wszystkie te rozwiązania łączy filozofia udostępnienia określonej usługi „na żądanie”, według indywidualnych potrzeb. Model workspace‑as‑a-service, znany z branży IT, szturmem zdobywa też rynek nieruchomości, czego dowodem jest rosnąca popularność centrów coworkingowych, biur serwisowanych czy innych, elastycznych form wynajmu powierzchni biurowej. Choć coworki są nadal postrzegane jako miejsca wyłącznie dla nieco zakręconych start‑upowców, to jednak rzeczywistość dosyć brutalnie rozprawia się z tym stereotypem. Z elastycznych biur coraz chętniej korzystają nawet największe korporacje. Powód jest prosty. Takie miejsca oferują przestrzeń pracy praktycznie „od ręki” i na krótszy okres, umożliwiając łatwe zwiększanie lub redukowanie liczy stanowisk roboczych w zależności od szybko zmieniających się potrzeb dużych organizacji. Firmy mogą zatem łatwo stworzyć komfortowe warunki pracy dla swoich zespołów projektowych, bez konieczności żmudnego poszukiwania odpowiedniej powierzchni oraz podpisywania wieloletnich umów najmu. A dodatkowo charakter takich elastycznych przestrzeni, często bardziej oryginalnych i mniej formalnych niż typowe biura, działa jak rekrutacyjna zachęta dla młodszych pokoleń pracowników. Nie dziwi zatem fakt, że analitycy rynku nieruchomości zgodnie wieszczą rozwój elastycznego wynajmu biur. Według prognoz, do 2023 roku w całej Europie będzie już ponad 10 mln mkw. tego typu powierzchni. Oznacza to 30‑procentowy wzrost każdego roku.
Nauka to biura klucz
Model wynajmu to jedno, ale jak sprawić, aby ludzie chętnie korzystali z biura w czasach, gdy coraz więcej zadań można wykonywać zdalnie, praktycznie z każdego miejsca na Ziemi mającego dostęp do internetu? Przede wszystkim muszą czuć, że w biurze mogą liczyć na najlepsze warunki do przekucia swojej kreatywności w czyny, a ich forma fizyczna i psychiczna nie będzie zagrożona. Dziewięciu na dziesięciu pracowników biurowych przyznaje bowiem, że jakość środowiska pracy wpływa znacząco na terminowość oraz skuteczność rozwiązywania stawianych przed nimi wyzwań.
Korzystanie ze źle zaplanowanych, zamkniętych przestrzeni w budynkach takich jak biura wiąże się z zaskakująco dużą liczbą zagrożeń. Nadmiar hałasu prowadzi do podwyższonego ciśnienia oraz w oczywisty sposób wpływa na poziom koncentracji. Sztuczne światło zaburza dobowy rytm organizmu, a nawet może zwiększać ryzyko wystąpienia niektórych chorób nowotworowych. Złe odżywianie przy siedzącym trybie pracy… aż strach pomyśleć.
Historia badań wpływu budynków na ludzi sięga połowy lat osiemdziesiątych XX wieku. To wtedy opublikowano pierwsze analizy, z których wynikało m.in., że pacjenci szpitali szybciej dochodzili do zdrowia, spędzając czas w pokojach z widokiem na zieleń, niż ci, którzy za oknem widzieli betonową ścianę. Inne badania dowiodły, że dzieci uczące się w klasach dobrze doświetlonych naturalnym światłem uzyskują duże lepsze wyniki, np. w naukach ścisłych. Ułomnością badań prowadzonych ponad 30 lat temu było jednak to, że koncentrowały się zazwyczaj tylko na jednym wybranym aspekcie. Na pełnowartościową analizę wpływu środowiska zbudowanego na ludzi trzeba było poczekać do obecnej dekady.
Biurowa diagnoza
Rochester to niewielkie miasto w stanie Minnesota, uznawane za jedno z najlepszych miejsc do życia w Stanach Zjednoczonych. Przez wiele lat kojarzono je z fabryką IBM, która tu właśnie była zlokalizowana. W 2016 roku w tym mieście rozpoczęto wielokierunkowe badania wpływu budynków na dobrostan ludzi. Ich organizatorem był ośrodek badawczy Well Living Lab, a w rolę królików doświadczalnych wcielili się pracownicy jednego z jego założycieli – firmy medycznej Mayo Clinic. Osiem osób rozpoczęło wykonywanie codziennych czynności biurowych w nietypowych nowych okolicznościach – pod okiem naukowców, kamer oraz ponad setki czujników zapisujących parametry życiowe. Badacze zadbali o to, aby w tych symulowanych warunkach nie zabrakło zdarzeń, które zna każdy, kto przepracował chociaż miesiąc w biurze. Niska jakość powietrza i wahania temperatury z powodu wadliwych systemów klimatyzacji i wentylacji? Oczywiście, że tak. Irytujące dźwięki sprzętu biurowego i hałas rozmów telefonicznych prowadzonych przez kolegę z biurka obok? Jak najbardziej. Sztuczne, męczące oczy światło? Tuż obok biura stworzono też mieszkanie dla pracowników, dzięki czemu możliwe było monitorowanie np. wpływu wypoczynku na jakość pracy.
Chociaż doświadczenie to mogło przypominać biurowego Big Brothera, trudno sobie wyobrazić bardziej miarodajny sposób oceny wpływu biura na zdrowie, samopoczucie i efektywność osób, które z niego korzystają. Dzisiaj Well Living Lab to laboratorium o powierzchni ponad pół tysiąca metrów kwadratowych, w którym można przeprowadzić symulację pracy w większości rodzajów biura. Od typowej otwartej przestrzeni, przez układ gabinetowy, po systemy łączące cechy obu tych sposobów organizacji biura.
Badania prowadzone w takich miejscach jak Well Living Lab będą też miały coraz większy wpływ na rynek nieruchomości w Polsce. „Nasza branża doświadcza jednej z najbardziej fundamentalnych zmian w historii. Biuro staje się miejscem, które ma zapewnić firmom przestrzeń elastycznie dostosowaną do tempa ich rozwoju, jednocześnie zadbać o dobrostan pracowników. Działając w międzynarodowym ekosystemie badawczym, uzupełniając go o własne analizy prowadzone w biurach klientów, mamy dostęp do bazy wiedzy. Pozwala ona tworzyć wyjątkowe miejsca, w których społeczność biznesowa ma optymalne warunki rozwoju” – podsumowuje Karol Wyka.
Przeczytaj pozostałe artykuły raportu »
Twoje nowe narzędzie
Biuro to nie tylko przestrzeń, w której pracujemy. Rozplanowanie budynku, zagospodarowanie powierzchni, ergonomia i estetyka są skutecznymi narzędziami do zarządzania organizacją.
Elastycznie, choć stacjonarnie
Przemiany rynkowe i oczekiwania pracowników coraz częściej wymuszają na pracodawcach zapewnienie dogodnych warunków do współpracy zdalnej.
Miejsce dla każdego
Pracownik powinien mieć elastyczne podejście do klienta i do wykonywania swoich zadań. W ogłoszeniach o pracę często pisze się też o elastycznych godzinach pracy.
Poznawać, rozumieć i udoskonalać
Wiele osób uważa, że gdy w ekspresie jest świeża kawa, drukarki zostały podłączone, a każdy pracownik ma przy czym i na czym usiąść, kończy się projekt nowego biura.
Pięć głównych błędów w oświetleniu miejsca pracy
Właściwe oświetlenie biura to jeden z kluczowych czynników decydujących o komforcie wykonywania codziennych obowiązków.
Człowiek w centrum
Przez dekady architekci i deweloperzy koncentrowali się na tworzeniu biurowców maksymalnie oszczędnych i z najbardziej efektywnie wykorzystaną przestrzenią.
Z myślą o pracowniku
Biuro to nie tylko przestrzeń do pracy, ale coraz częściej także narzędzie do rywalizacji o najbardziej poszukiwanych pracowników
