Zrozumieć rynek nieruchomości biurowych

Dla każdej firmy  jednym z kluczowych czynników sukcesu jest przestrzeń, w jakiej funkcjonuje. Siedziba przedsiębiorstwa wpływa na jego wizerunek, samopoczucie pracowników, wewnętrzną komunikację, współpracę ludzi oraz na codzienną działalność.

W wirtualnej rzeczywistości, kiedy wszystkie transakcje można przeprowadzić online z dowolnej lokalizacji, czynnikiem spajającym wszystkie operacje jeszcze długo będzie adres firmy. Rozwijają się firmy oparte na współdzieleniu zasobów, działające wyłącznie w sieci, takie jak Uber czy AirB&B, jednak one również potrzebują siedziby i przy dużej skali nie wystarcza im garaż czy pokój w domu właściciela. Aby jednak znaleźć odpowiednie biuro dla siebie, warto mieć podstawową wiedzę na temat funkcjonowania rynku biurowego. W ciągu 25 lat rynki w Polsce dojrzały, zwłaszcza ten warszawski, i kierują się dosyć specyficznymi regułami.

Dlaczego wszyscy są na Służewcu

Powtarzaną od wieków regułą rynku nieruchomości była „dobra lokalizacja”. Hasło to niewątpliwie nadal jest prawdziwe, chociaż nieco zmienia się rozumienie atrakcyjnej lokalizacji. W wielu miastach przez długi czas o rozmieszczeniu biurowców decydowała głównie dostępność działek i transportu. Transformacja ustrojowa spowodowała likwidację nierentownych zakładów produkcyjnych na terenie miast i dzięki temu zwiększała się dostępność tanich terenów. To z tego powodu w Warszawie biurowce zaczęły powstawać w takich dzielnicach, jak Służewiec Przemysłowy (US) i w okolicach Alej Jerozolimskich (SW).

Informacje dotyczące rynków biurowych zbierane są w ramach Polish Office Research Forum (dawnego Warsaw Research Forum). Największe firmy doradztwa na rynku utworzyły unikalny w Europie system zbierania danych i klasyfikacji budynków biurowych. Celem było ujednolicenie podawanych danych i wprowadzenie wiarygodnych dla zagranicznych inwestorów sposobów na ich mierzenie. W 2004 roku powstał oficjalny podział stref biurowych. Drogą negocjacji ustalono dziewięć stref biurowych w Warszawie:

• Centrum (CC) zawierające Centralny Obszar Biznesu (CBD) i jego obrzeża (FCC),

• Mokotów (US),

• Al. Jerozolimskie i Okęcie (SW),

• Północ (N),

• Zachód (W),

• Praga (E),

• Wilanów i Sadyba (SE)

• Puławska i Ursynów (LS).

Skrócone nazwy pochodzą od angielskich nazw stref związanych z kierunkami geograficznymi. Większość granic pomiędzy strefami przebiega wzdłuż linii kolejowych, ponieważ są one największą barierą transportową.

Z biegiem czasu dostępność działek straciła nieco na znaczeniu w porównaniu z dostępnością transportu drogowego i publicznego oraz otoczenia. Opłacalne okazało się burzenie starych budynków, jeśli tylko ich lokalizacja przewyższała wartość. Każda nowa inwestycja drogowa diametralnie zmienia postrzeganie budynku, jeśli tylko łatwiej się do niego dostać. Wpływa to na zmianę jego bezpośredniej konkurencji. Największe znaczenie dla Warszawy ma długo oczekiwana i jeszcze niedokończona obwodnica stolicy. Również drobne usprawnienia, takie jak przyłączenie ul. Poleczki do trasy NS czy połączenie z ul. Cybernetyki, spowodowały istotne zmiany w sposobie przemieszczania się ludzi. Strefy tak naprawdę ciągle podlegają ewolucji. Wydaje się, że obecnie zamiast trzech stref – US, LS i SW – powstaje jedna duża strefa okołolotniskowa (Airport Zone), w ramach której coraz łatwiej się poruszać. Budynki przy ul. Poleczki są obecnie bezpośrednią konkurencją dla tych przy ul. Łopuszańskiej. Z kolei północne krańce tych stref zamieniają się w obrzeża Centrum, które tym samym istotnie się powiększa – od Dworca Warszawa Gdańska do placu Unii, od Wisły do ronda Daszyńskiego czy ul. Przyokopowej włącznie. Otwarcie drugiej linii metra gwałtownie przyspieszyło rozwój okolic ul. Towarowej. Powinno też przyczynić się do rozwoju strefy biurowej na Pradze.

Coraz większe znaczenie zyskują mikrolokalizacje. W ramach dużej strefy będą funkcjonowały miejsca lepiej i gorzej skomunikowane i zagospodarowane usługami. Drobne różnice, takie jak piesza odległość od centrum handlowego czy stacji metra, mają coraz większy wpływ na wybory i negocjacje stawek czynszowych.

W sytuacji zmieniającego się rynku pracy i coraz mocniejszej pozycji pracowników to właśnie szybki i łatwy dostęp decyduje o lokalizacji biura, zwłaszcza gdy główny motor jego otwarcia stanowią oszczędności. Decyzje są poprzedzane analizami kodów pocztowych pracowników i czasu, w jakim docierają do pracy. Liczy się też różnorodność – nie tylko metro i samochód, ale też ilość linii autobusowych, tramwajowych, pociągi podmiejskie, ścieżki rowerowe mają znaczenie.

Dlaczego jednak Służewiec nadal jest taki popularny, w sytuacji gdy jest coraz więcej innych opcji? Jest kilka powodów, na przykład poprawiająca się infrastruktura – obwodnica i trasa NS (chociaż tylko częściowa), Szybka Kolej Miejska, rozbudowa dróg. Działa też siła skali – gdy dana strefa osiągnie pewną wielkość, konkurencja pomiędzy budynkami jest na tyle duża, a oferty na tyle atrakcyjne, że przekonają znaczną grupę najemców. W skali całego miasta udział „Mordoru”, czyli części Służewca zabudowanej biurowcami, w całkowitym popycie osiąga istotny udział i będzie podstawą do decyzji deweloperskich – „Przecież tam zawsze się wynajmuje!”. W ten sposób strefa nadal się rozwija, nawet pomimo barier takich jak paraliż samochodowy. Jedynym rozwiązaniem jest ingerencja miasta i współpraca z deweloperami w zakresie poprawy transportu – na przykład budowy nowej linii metra na ul. Domaniewską.

Pod względem budowanej powierzchni Warszawa znajduje się obok takich stolic, jak: Londyn, Paryż i Moskwa.

W innych miastach, takich jak Kraków, Wrocław, Poznań, nie powstały tak wyraźne strefy biurowe i jest to całkiem pozytywna tendencja. Budynki biurowe są lepiej wpisane w tkankę miejską, nie tworzą całych, aż tak dużych dzielnic, które wymierają po godzinach pracy. W okolicy łatwiej rozwijają się wówczas usługi, a deweloperzy muszą włożyć więcej wysiłku w odpowiednie zharmonizowanie budynku z otoczeniem, na przykład mieszkaniowym. Nie oznacza to, że lokalizacje biurowców mogą być przypadkowe. W miastach, gdzie siłą napędową są inwestorzy z sektora outsourcingu, budynki tym bardziej muszą odpowiadać potrzebom firm i zachęcać, a nie zniechęcać pracowników.

Tajemnicza absorpcja

Absorpcja powierzchni biurowej pokazuje, jak dużo nowej powierzchni zostało wchłonięte przez rynek, a ile zajęte przez najemców. Przedstawia się ją jako różnicę ilości zajętej powierzchni w stosunku do poprzedniego okresu. Przy jej obliczaniu wykorzystuje się dane dotyczące istniejącej powierzchni i ilości powierzchni niewynajętej. Są to biura zajęte przez nowe firmy na rynku, te które przeprowadziły się z gorszych budynków lub przenosząc się, wynajęły więcej powierzchni. Absorpcja jest barometrem rynku niezależnie od ilości powierzchni budowanej lub ilości transakcji. W odróżnieniu od powierzchni wynajętej netto (bez renegocjacji) – „net take‑up” – nie uwzględnia powierzchni dotychczas zajmowanej przez firmy. W 2015 roku absorpcja w Warszawie wyniosła około 200 tysięcy mkw., a w miastach regionalnych średnio około 40 tysięcy mkw.

Szaleństwo budowania

Rynek biurowy rzeczywiście rozwija się niezwykle gwałtownie. Wpływa na to nie tylko dobra koniunktura i wysoki popyt, ale też liczba graczy na rynku, których celem jest budowanie i wynajmowanie. Rynek polski jest nadal stosunkowo mały i dynamiczny w porównaniu z innymi europejskimi stolicami. Międzynarodowe firmy deweloperskie, takie jak: Skanska, Ghelamco, HB Reavis, S B, Hines, Immofinanz, dywersyfikują obecność; Polska jest jednym z miejsc ich operacji. Pod względem budowanej powierzchni Warszawa znajduje się w pierwszej piątce, obok takich stolic, jak: Londyn, Paryż i Moskwa. Ponadto powstają też duże zespoły budynków. Prawie połowa powierzchni powstaje w ramach tylko ośmiu kompleksów lub wież. Największe to: Warsaw Spire, Q22, West Station, Gdański Business Center II, Business Garden, Koneser, Generation Park.

Istotnym elementem jest duży zasób budynków klasy B i C, powstałych jeszcze przed 1989 rokiem lub zaraz po nim. Budynki te nie spełniają wielu obecnych wymagań najemców, „zestarzały się” w ciągu zaledwie dekady. Choć wydaje się, że prawie 5 milionów mkw. biur w stolicy w zupełności wystarcza, to zaledwie 45% można zaliczyć do klasy A. W miastach regionalnych ten udział wynosi średnio tylko 38%. Do 2017 roku ilość powierzchni biurowej o standardzie klasy A zwiększy się o prawie 30% w porównaniu z 2014 rokiem, a powierzchnia biurowa klasy B zwiększy się około 4%. Pokazuje to, iż większość deweloperów tworzy nowe projekty w standardach budynków klasy A. Budynki klasy B znajdują jednak chętnych i cieszą się popularnością wśród instytucji publicznych i mniejszych lokalnych firm.

Gdy analizujemy tak zwany wskaźnik powierzchni niewynajętej, coraz częściej zwracamy uwagę na klasę powierzchni. W obliczu tak dużej podaży wskaźnik ten jest stosunkowo wysoki, chociaż na koniec 2015 roku obniżył się z 13% do 12% w Warszawie, co oznacza prawie 600 tysięcy mkw. wolnych, niewynajętych biur. Mniej więcej połowa pochodzi właśnie z obiektów klasy B, a 125 tysięcy mkw. z nowo oddanych budynków, które wymagają czasu na znalezienie lokatorów.

Miasta regionalne są znacznie bardziej zrównoważone, ale też nie tak duże jak Warszawa i każda nowa inwestycja robi ogromną różnicę. Wskaźnik powierzchni niewynajętej nie może być zbyt niski, bo to powoduje zastój popytu, firmy nie mają się gdzie wprowadzać i rozwijać. Najbardziej optymalny poziom wynosi około 10%, kiedy można mówić o względnej równowadze pomiędzy popytem a podażą.

Dziesięciu największych właścicieli budynków biurowych posiada około 28% całej powierzchni biurowej dostępnej w Warszawie. Do tej grupy zaliczają się deweloperzy, ale także fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości oraz inni inwestorzy zaangażowani w inwestycje w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Zrozumieć rynek nieruchomości biurowych

Kto wynajmuje te budynki

Istnieje istotna różnica pomiędzy Warszawą a miastami regionalnymi. W stolicy są obecne wszystkie sektory biznesu, siedziby centralne, biura back‑office, call centers i centra kryzysowe, międzynarodowe spółki i polskie przedsiębiorstwa. Firmy stopniowo rosną, wchodzą do Polski jako małe przedstawicielstwa i przekształcają się w duże korporacje przez wzrost organiczny albo fuzje i przejęcia. Ich liczba i aktywność utrzymują popyt na rynku biurowym na stale wysokim poziomie. W 2015 roku suma wynajętych powierzchni w stolicy osiągnęła rekord ponad 750 tysięcy mkw., z czego około 30% stanowiły renegocjacje, a 70% nowe umowy (wliczając rozszerzenia i własne biura).

Duży udział umów stanowiły tak zwane przednajmy, czyli umowy podpisane przed oddaniem budynku do użytku, najczęściej w trakcie budowy. Jest to powszechnie stosowana praktyka, obie strony są zainteresowane, aby podpisać umowę szybko i na preferencyjnych warunkach. Coraz częściej zdarzają się też umowy przed rozpoczęciem budowy albo nawet typu build‑to‑suit – przed zaprojektowaniem budynku, który może być w ten sposób idealnie dostosowany do potrzeb najemcy. Udział umów przednajmu wyniósł 22% całkowitej aktywności najemców, głównie dzięki dużym umowom, takim jak: Raiffeisen Bank w Prime Corporate Center (19 500 mkw.), Deloitte (10 700 mkw.) w Q22 czy Agencji Rynku Rolnego w budynku Karolkowa Business Park.

Na rynku obserwujemy relatywnie dużą liczbę projektów, które mimo zdobycia pozwolenia na budowę nie decydują się na jej rozpoczęcie. Obecnie start budowy zależy przede wszystkich od pozyskania pewnego stopnia wynajęcia powierzchni przed rozpoczęciem budowy, umożliwiającego zdobycie finansowania dla projektu. Chociaż procentowy udział transakcji przednajmu w Warszawie jest coraz większy, to nie jest on jeszcze tak rozwinięty i spopularyzowany jak na zachodzie Europy. Obecne minimum, dzięki któremu można uzyskać finansowanie projektu, to 20–30%.

Wśród sektorów w Warszawie dominują: finanse, ubezpieczenia, obsługa biznesu, usługi profesjonalne oraz szeroko pojęty sektor telekomunikacyjny i IT. Zwłaszcza ten ostatni rozwija się bardzo gwałtownie jako hi‑tech czy tzw. creative IT. Firmy funkcjonujące wyłącznie w Internecie, twórcy aplikacji, serwisów społecznościowych, usług, doradztwa, systemów komunikacyjnych – Google, Facebook, Uber, IBM, Accenture – zatrudniają coraz więcej ludzi i potrzebują powierzchni. Dodatkowo siłą napędową są też liczne start‑upy, małe firmy, które dzięki wsparciu publicznemu (Smolna Centre) czy prywatnemu (Google Campus) stają się kreatywną siłą biznesu. W wielu stolicach, takich jak Londyn i Madryt, start‑upy zajmują przygotowane dla nich specjalne strefy biznesu. W Warszawie ten trend dopiero się rozwija, ale Kraków i Wrocław od kilku lat już stawiają na małe rodzinne firmy.

Dla ludzi najważniejsza jest możliwość wpływania na środowisko, w którym pracują – temperaturę, hałas, ilość światła, wybór współpracowników.

W miastach regionalnych największy popyt generują firmy z sektora outsourcingu (BPO – Business Process Offshoring – oraz SSC – Shared Service Centres). Są to zazwyczaj największe korporacje na świecie, takie jak: IBM, Shell, HP, Google, CapGemini, State Street, dlatego też mają skonkretyzowane oczekiwania co do jakości wynajmowanej powierzchni. To one w dużej mierze kształtują rynki regionalne.

Zrozumieć rynek nieruchomości biurowych

Co to jest smart office

Świat się zmienia i miejsca pracy też. Jeszcze jakiś czas temu nowością był open space. W ostatnim czasie gorącym tematem było nowoczesne biuro smart office, czyli dostosowane do obecnych systemów pracy, wynikających z konieczności współpracy, pracy projektowej, angażowania różnych ludzi i klientów.

Tak zwana era partycypacji i rozwój gospodarki współdzielenia w istotny sposób wpływają na zmiany, jakie zachodzą w przedsiębiorstwach i w sposobie zaangażowania ludzi w pracę. Pokolenie Y ma silną potrzebę sprawczości. Portale społecznościowe i platformy powstałe według idei Web 2.0, współtworzone przez ich uczestników, są jednym z narzędzi umożliwiających dzielenie się wiedzą (Wikipedia), pomysłami (crowdsourcing), komentarzami (fora), zasobami (AirB&B, Uber, BlaBlaCar, BankCzasu, Wymiennik) i pomaganie sobie nawzajem. Coworking, współpraca między coraz liczniejszymi w Polsce start‑upami, jest potwierdzeniem ogólnoświatowego trendu. Wiele firm tworzy specjalne narzędzia, które pozwalają klientom aktywnie uczestniczyć w procesie powstawania produktów (Lego, Adobe), co cieszy się dużą popularnością w nowoczesnym biznesie, w którym klient nie jest celem, ale partnerem, z którym razem tworzy się produkt lub usługę.

Te wszystkie elementy przekładają się na kształtowanie się tzw. pracowników holistycznych, którzy łączą swoje życie zawodowe z prywatnym, chcą wpływać na swoje działania, pracować zgodnie z własnymi przekonaniami i ideą dbania o środowisko. Motywacja takiego pracownika wynika już nie tylko z potrzeb finansowych i zachęt w postaci karnetu na basen. Trzeba go odpowiednio zachęcić i przekonać, aby chciał zaangażować się w dany temat i poświęcił ideom firmy. Aranżacja miejsca pracy będzie jednym z istotnych czynników decydujących o wyborze przyszłego pracodawcy.

Powyższe wnioski wynikają również z badań CBRE „Jak chcemy pracować?”, przeprowadzonych w zeszłym roku wśród pracowników korporacji w Polsce. Okazuje się, że nowinki technologiczne czy sale zabaw wcale nie mają największego znaczenia, chociaż oczywiście wiele elementów wyposażenia biur gwarantujących odpowiedni komfort pracy musi być już standardem. Najważniejsza dla ludzi jest przede wszystkim możliwość wpływania na otoczenie – na temperaturę, hałas, ilość światła, wybór współpracowników, dostosowanie warunków do zadania, nastroju, czasu.

Tym wymaganiom może właśnie sprostać biuro, w którym sami wybieramy miejsce i sposób pracy, w którym codziennie możemy się przesiąść, pracować w innym otoczeniu, w izolacji lub w zespole, bliżej okna lub na kanapie. Biura „smart” mają dużo salek spotkań, wygodnych mebli, wspólnych przestrzeni i małych pomieszczeń do rozmów telefonicznych. Zaawansowane technologicznie pozwalają szybko zarezerwować salę, odbyć konferencję wideo, połączyć się z Internetem z każdego miejsca, wyciszyć się. Takie biuro powstaje w wyniku procesu analizy firmy, co pozwala określić rzeczywiste zapotrzebowanie na biurka i sale. Przynosi też znaczne oszczędności. Dla większości firm realnie osiągalnym wskaźnikiem będzie osiem stanowisk pracy na dziesięciu pracowników. Powstała nadwyżka 10–20% przestrzeni biurowej może zostać przeznaczona na dodatkowe pomieszczenia:

• wewnętrzne pokoje spotkań z rzutnikami, tablicami i otoczeniem sprzyjającym pracy kreatywnej;

• dodatkowe przestrzenie socjalne, wykorzystywane w trakcie przerw lub mniej formalnych spotkań;

• biura na dzień, czyli dzielone biura do prowadzenia indywidualnych rozmów;

• wyciszone, niewielkie pokoje do pracy wymagającej skupienia;

• dodatkowe pokoje konferencyjne;

• pokoje wypoczynkowe;

• ponadstandardowej wielkości kuchnia.

W Polsce coraz więcej firm decyduje się na takie właśnie rozwiązanie. Nawet firmy prawnicze czy banki początkowo niechętne systemowi bezbiurkowemu, w którym pracownicy codziennie muszą spakować się do szafki i nie mają stałego miejsca, z czasem przekonują się do jego zalet. Wiele z nich wskazuje na istotne polepszenie współpracy między ludźmi z różnych działów, porządek i ograniczenie liczby drukowanych dokumentów, brak konieczności nagłego poszukiwania nowego biura przy zwiększeniu zatrudnienia, lepszy komfort i zadowolenie wśród zespołów. Z obserwacji wynika, że z biegiem czasu w wielu przypadkach to nie nowe pokoje relaksu, zabawy czy ćwiczeń są potrzebne, ale właśnie sale konferencyjne. Wśród wskazywanych mankamentów pojawia się opinia, iż w takim biurze trudniej współpracować w ramach dotychczasowych departamentów, których pracownicy rozpraszają się. Wynikiem jest konieczność częstszych, ale bardziej efektywnych spotkań, co przekłada się na inne planowanie czasu. Zalety takiego nowego środowiska pracy są jednak znaczące i w dłuższym okresie przekładają się na poprawę jakości pracy i życia ludzi.

Składniki kosztów eksploatacyjnych

▪ Koszt ogrzewania, chłodzenia (klimatyzacji) i zużycia prądu na powierzchniach wspólnych budynku;

▪ Koszt czyszczenia oraz konserwacji i napraw budynku, urządzeń przeznaczonych dla użytku i korzyści wszystkich najemców, włączając powierzchnie wspólne, parkingi oraz otoczenie budynku;

▪ Koszt zarządzania budynkiem;

▪ Koszt personelu obsługi oraz utrzymania pomieszczeń i wyposażenia dla takiego personelu;

▪ Koszt zużycia wody na powierzchniach wspólnych budynku;

▪ Koszt ochrony przeciwpożarowej i usług ochroniarskich;

▪ Koszty ubezpieczenia nieruchomości;

Wszystkie obciążenia i wydatki związane z nieruchomością (włączając w to między innymi opłatę za użytkowanie wieczyste i podatek od nieruchomości) lub wynikające z przestrzegania wymogów prawnych związanych z naprawami, utrzymaniem, wymianą lub odnowieniem, jeżeli są uzasadnione, lub z działaniem i użytkowaniem budynku.

Czy agent to największe zło

Na niedojrzałych rynkach nieruchomości agenci i pośrednicy zawsze postrzegani byli jako uciążliwość i niepotrzebny koszt. W ciągu ostatnich 25 lat Polska niewątpliwie znacznie zbliżyła się do zachodnich standardów i od pewnego czasu status agenta udaje się zmienić. Dzieje się tak też w wyniku pracy samych agentów, którzy stali się doradcami i konsultantami, biegłymi w swoim zawodzie, poszukującymi faktycznych korzyści dla klientów, wraz z którymi wypracowują odpowiednie rozwiązanie. Korporacje i mniejsze firmy powierzają swoje nieruchomości specjalistom, tak jak ufają prawnikom, księgowym czy doradcom HR. Dojrzały rynek nieruchomości wymaga niezależności, potwierdzenia profesjonalizmu w przeprowadzeniu skomplikowanej transakcji o niebagatelnych wartościach i taką gwarancję powinien zapewnić pośrednik. W Stanach Zjednoczonych niemal nie odbywają się transakcje bezpośrednie, bez udziału niezależnego brokera. W Polsce nadal 30–40% powierzchni wynajmuje się jeszcze samodzielnie, narażając się na ograniczoną informację o możliwościach, brak doświadczenia w negocjacjach i zawyżone koszty.
Rynek kieruje się własnymi zasadami i zazwyczaj stroną finansującą doradców jest deweloper bądź właściciel, a firmy skwapliwie korzystają z takiego rozwiązania. Podstawową zasadą, jaką kieruje się dojrzały rynek, jest transparentność i otwarta informacja dla wszystkich stron, dzięki czemu żadna z nich nie jest narażona na straty.

Zrozumieć rynek nieruchomości biurowych

Ile to kosztuje

Ze względu na rosnącą liczbę nowych projektów w ścisłym centrum czynsze bazowe dla najlepszych obiektów klasy A za czwarty kwartał 2015 roku ostatnio spadły i ukształtowały się na poziomie 23,50 euro/mkw./mies., a poza centrum na poziomie 14,0–15,0 euro/mkw./mies. Czynsz bazowy jest stawką uzyskaną w wyniku negocjacji i zapisaną w umowie.

Silną konkurencję na rynku pomiędzy deweloperami odzwierciedlają czynsze efektywne, które mogą być niższe od bazowych o 15–20%. Typowe zachęty dla najemców obejmują okresowe zwolnienia z płatności czynszu (zazwyczaj miesiąc na jeden rok najmu) oraz pokrycie kosztów wykończenia powierzchni. Obecny standard rynkowy nie przewiduje doliczania do stawki czynszu kosztów eksploatacyjnych. Jest to dodatkowy koszt ponoszony przez najemcę, pokrywający koszty związane z należytym utrzymaniem, prowadzeniem i konserwacją obiektu.

Rynek nieruchomości komercyjnych jest powiązany z różnymi aspektami gospodarki, takimi jak: rynek pracy, rynek inwestycyjny i finansowy, nowe technologie i budownictwo. Procesy inwestycyjne są długie i zazwyczaj reagują z pewnym opóźnieniem na zachodzące zmiany. Pewne trendy można jednak przewidzieć na podstawie innych dostępnych wskaźników ekonomicznych, takich jak zatrudnienie czy rynek stóp procentowych.

Dostępne długoterminowe prognozy ekonomiczne dotyczące wzrostu zatrudnienia w sektorze biurowym w Polsce pozwalają założyć, iż firmy będą potrzebować dodatkowej powierzchni biurowej, która umożliwi rozszerzenie ich możliwości operacyjnych oraz stworzy dodatkową przestrzeń dla nowych pracowników. Z danych o zatrudnieniu zebranych przez Oxford Economics wynika, iż sektory usługowe, finansowe, wsparcia biznesu czy sektor publiczny mogą wpłynąć na popyt na powierzchnie biurowe, gdyż do końca 2020 roku zatrudnienie w tych sektorach powinno się zwiększyć o co najmniej 52 tysiące osób. Ta wartość powinna wygenerować zapotrzebowanie na co najmniej pół miliona mkw. nowej powierzchni biurowej. Największy wzrost zatrudnienia jest przewidywany w branży finansowej, usług profesjonalnych i w sektorze badań i rozwoju. Podobnie jest w miastach regionalnych, gdzie wzrost zatrudnienia w sektorach wykorzystujących nowoczesne biura kształtuje się na poziomie 10–40 tysięcy pracowników (w tym samym okresie).

Z drugiej strony na skutek dużej liczby powierzchni będącej w budowie spekulacyjnej poziom pustostanów w Warszawie przez najbliższe kilka lat powinien wzrastać i w realistycznym scenariuszu może osiągnąć nawet 16–18% w połowie 2016 roku. Stosunkowo duża część obiektów budowanych jest spekulacyjnie, bez podpisanych umów przednajmu. Mimo silnego popytu zgłaszanego ze strony najemców poziom nowej powierzchni przekracza zdolność rynku do wchłaniania jej w tak krótkim okresie. Ponadto wzrasta okres potrzebny do komercjalizacji nowych budynków biurowych, a najemcy decydują się na wynajem powierzchni na coraz późniejszym etapie realizacji obiektu. Obecnie szacunkowy czas potrzebny na pełną komercjalizację średnich obiektów wynosi dwa lata, natomiast dla obiektu wieżowego nawet trzy lata. Co więcej, rośnie również udział dostępnej powierzchni biurowej w starszych obiektach, których użytkownicy przenoszą się do nowych budynków, gdzie bardzo często są oferowane konkurencyjne warunki najmu. Od 2017 roku, zakładając wysoki popyt i obserwując plany deweloperów, wydaje się, że podaż nowych budynków zostanie ograniczona i powierzchnia niewynajęta powinna zacząć stopniowo spadać, zwłaszcza w niektórych dzielnicach, takich jak Centralny Obszar Biznesu. Przy sprzyjającej koniunkturze w ciągu następnych trzech lat możemy przyjąć powrót do równowagi rynkowej na poziomie około 10%.

W miastach, gdzie siłą napędową są inwestorzy z sektora outsourcingu, budynki tym bardziej muszą odpowiadać potrzebom firm i zachęcać, a nie zniechęcać pracowników.

Wzrost pustostanów oraz rosnąca liczba ukończonych, niewynajętych budynków mogą jeszcze przyczynić się do dalszego spadku poziomu czynszów transakcyjnych, chociaż w długim okresie, od 2017 roku, przewiduje się realny, stopniowy wzrost najwyższych stawek czynszowych w Warszawie. Miasta regionalne, ze względu na charakter sektora BPO oparty na oszczędnościach, charakteryzują się stabilnością, rzadko występują tu gwałtowne zmiany czynszowe.

Zmiany na rynku pracy i w środowiskach biurowych mogą mieć w dłuższym terminie istotne znaczenie nie tylko dla samych biur, ale dla całych budynków, a nawet dzielnic biurowych. Holistyczne wykorzystywanie przestrzeni miejskiej i biurowej zwiększa zapotrzebowanie na różnorodne usługi oraz przestrzenie spotkań i współpracy na poziomie budynków i dzielnic. Już teraz obserwujemy rozwój sektora gastronomicznego, duży nacisk na dostęp do obiektów sportowych i rozrywkowych, sklepów i usług. Hotele i kawiarnie pełnią funkcję biznesową. Być może w przyszłości główne dochody właścicieli budynków nie będą rozliczane za mkw., ale za liczbę pracowników, nie jako czynsz za wynajem, ale opłaty za korzystanie z usług. Niewątpliwie najważniejszym elementem będzie elastyczność w podejściu do projektowania i planowania budynków i przestrzeni oraz samych warunków i umów najmu. Rynek inwestycyjny również będzie musiał zmienić podejście i akceptować różnego typu umowy i nieinstytucjonalnych najemców, rzeczywistość może się przecież zupełnie zmienić.

Dodatek 1. Cechy budynku klasy A

WIZERUNEK BUDYNKU

1. Budynek – Ikona (AD). Prestiżowy budynek rozpoznawalny w kontekście okolicy przez markę i/lub charakterystyczny wygląd

PRZESTRZEŃ BUDYNKU

1. Aranżacja wnętrza oraz siatki projektowe (AD). Bardzo elastyczne aranżacje wnętrza, elastyczny układ siatki i wydajny wskaźnik powierzchni netto do powierzchni brutto

2. Lobby/recepcja (OB). Dobrze zaprojektowana strefa wejściowa z całodobową obsługą recepcji, pod względem rozmiaru i funkcji dostosowana do wielkości i przeznaczenia budynku

3. Części wspólne (OB). Dobrze rozplanowane i odpowiedniej wielkości trzony komunikacyjno‑sanitarne obsługujące użytkowników budynku

4. Parking i obsługa budynku (OB). Dobry dostęp do budynku, zapewnienie miejsc parkingowych dla najemców i gości, łatwy dostęp dla dostawców, a także obsługi technicznej, są podstawą funkcjonowania nowoczesnych budynków biurowych

WYPOSAŻENIE TECHNICZNE BUDYNKU

1. Windy (OB). Minimalna liczba wind zapewniająca czas oczekiwania nie dłuższy niż 30 sek.

2. Sufity i oświetlenie (OB). Nowoczesny sufit wraz z wydajnym oświetleniem spełniającym minimalne wymagania

3. Instalacje elektryczne (OB). Odpowiednie zasilanie spełniające minimalne wymagania

4. System BMS (OB). Nowoczesny system BMS z możliwością kontroli i sterowania systemem bezpieczeństwa pożarowego, kontroli dostępu, systemami bytowymi i innymi systemami budynku

5. Okablowanie (OB). Zapewnienie przestrzeni na okablowanie i systemy IT (rozdział B10). Przestrzeń na urządzenia techniczne najemców (AD). Miejsce w obrębie budynku na dodatkowe urządzenia i instalacje najemców, takie jak: serwerownie, anteny satelitarne, system UPS itp.

6. Źródła zasilania (OB). Dywersyfikacja źródeł zasilania na wypadek awarii sieci energetycznej

7. Podłogi (AD). Podłogi podniesione o minimalnym prześwicie 90 mm

8. Konstrukcja (OB). Zapewnienie na każdej kondygnacji biurowej minimalnych wymagań dotyczących wytrzymałości stropów oraz miejsc umożliwiających przeniesienie dużych obciążeń

KOMFORT BUDYNKU

1. Funkcje towarzyszące (AD). Łatwy dostęp do funkcji towarzyszących w budynku lub w jego bezpośredniej bliskości

2. Oświetlenie naturalne. Dobry poziom oświetlenia światłem naturalnym, przynajmniej 70% powierzchni najmu netto rozmieszczonej w odległości nie większej niż 6 m od okien, minimalna wysokość pomieszczeń w świetle 2,7 m

3. Ogrzewanie, klimatyzacja i wentylacja (OB). Zastosowanie nowoczesnego systemu HVAC wraz z kontrolą wilgotności, zapewniającego dobry klimat wewnątrz pomieszczeń

4. Hałas (OB). Ciche środowisko w pomieszczeniach biurowych

5. Rozwój zrównoważony budynku (Sustainability). Standardy ochrony środowiska (AD). Osiągnięcie jednego z następujących standardów: LEED lub BREEAM

6. Redukcja emisji CO2 (AD). Osiągnięcie przynajmniej 10% redukcji emisji CO2 w porównaniu ze standardem wymaganym obecnie przez polskie przepisy

KLASA: KRYTERIUM JAKOŚCI PRZESTRZENI BIUROWEJ

• A Budynek powinien spełniać przynajmniej 17 z 20 kryteriów standardu (12 OB i 5 AD)

• **B **Budynek powinien spełniać przynajmniej 15 z 20 kryteriów standardu (12 OB i 3 AD)

• B Budynek powinien spełniać przynajmniej 13 z 20 kryteriów standardu (12 OB i 1 AD)

• C Budynek spełnia 12 lub mniej kryteriów standardu z 20 (którychkolwiek kryteriów)

KLASA: KRYTERIUM LOKALIZACJI

• A Pierwszorzędna lokalizacja w centralnych dzielnicach lub dzielnicach biznesowych z doskonałym dostępem do komunikacji i różnorodnością funkcji dodatkowych

• B Drugorzędna lokalizacja na obrzeżach dzielnic centralnych lub na terenach poprzemysłowych bądź biurowych. Są to dobre lokalizacje, zapewniające sprawną komunikację i dostęp do usług

• C Każda inna lokalizacja nie zdefiniowana jako klasa A lub B

Pobierz artykuł pdf niezabezpieczony

Pobierz artykuł pdf zabezpieczony