Streszczenie: Dynamiczny rozwój rynku nieruchomości biurowych w Polsce sprawia, że obiekty uznawane za stare w kraju, na Zachodzie wciąż uchodzą za nowe. Coraz częściej inwestuje się w podnoszenie wartości istniejących budynków, zwłaszcza w rejonie warszawskiego Służewca, gdzie dawny "Mordor" zyskuje na atrakcyjności dzięki modernizacjom i poprawie infrastruktury komunikacyjnej. Właściciele nieruchomości inwestują w udogodnienia dla rowerzystów, elektryczne hulajnogi czy car-sharing, a także odświeżają wnętrza biurowców, tworząc przestrzenie wspólne na parterach. W Polsce budynki biurowe starzeją się szybciej w percepcji rynku niż na Zachodzie, co skłania fundusze inwestycyjne do dbania o ich atrakcyjność dla najemców. Mimo dużej podaży powierzchni biurowej w Warszawie, trudno o dostępność dużych przestrzeni w centralnym obszarze biznesowym, co kieruje uwagę najemców na zmodernizowane starsze budynki poza centrum.
Dynamiczny rozwój sektora nieruchomości biurowych w Polsce sprawia, że za stare często uważa się obiekty, które w Europie Zachodniej wciąż uchodziłyby za nowe. Coraz ważniejszym trendem na rynku są więc inwestycje w podnoszenie wartości istniejących budynków. Rozmowa z Danielem Czarneckim, dyrektorem działu powierzchni biurowych w firmie Savills.
Partnerem materiału jest Savills.
Czy preferencje najemców na rynku nieruchomości biurowych uległy w ostatnim czasie zmianie? W jakich budynkach firmy chcą mieć obecnie biura?
Jedną ze zmian, jakie zaszły w ostatnim czasie, jest rosnące zainteresowanie najemców starszymi zasobami biurowymi, m.in. dawną przemysłową częścią Służewca, czego nie obserwowaliśmy jeszcze dwa lata temu. Wizerunek tego obszaru miasta nazywanego pogardliwie Mordorem był wówczas negatywny. teraz to się zmienia. Ta powolna zmiana postrzegania tej części stolicy wynika w znacznej mierze z działań właścicieli nieruchomości, którzy zaczęli intensywnie inwestować w podniesienie ich standardu.
Stolica może się pochwalić najwyższym w Polsce zasobem powierzchni biurowej, ale w dalszym ciągu trudno w niej o dużą przestrzeń w tzw. centralnym obszarze biznesowym
Biurowce znajdujące się w rejonie ul. Domaniewskiej i Wołoskiej w Warszawie zaczęły oferować znacznie więcej niż dotychczas. Poprawiają się zwłaszcza kwestie komunikacyjne, na które dotychczas często narzekano. Nie chodzi tylko o remont ulicy Marynarskiej, ale też o popularyzację alternatywnych środków transportu. W tamtejszych biurowcach powstały udogodnienia dla rowerzystów, pojawiły się hulajnogi elektryczne, działają systemy współdzielenia samochodów itd. Oczywiście coraz więcej budynków jest też odświeżanych wizualnie, jak choćby Tulipan House przy ul. Domaniewskiej 50. W ubiegłym roku przeszedł on modernizację, w ramach której przez obszerne lobby poprowadzono nawet ścieżkę rowerową. Właściciele nieruchomości coraz częściej wydzielają z budynków współdzieloną przez wszystkich najemców przestrzeń na parterze, z której można skorzystać na potrzeby spotkań czy też pracy w mniej formalnym otoczeniu.
Dotychczas starsze biurowce nie cieszyły się specjalnym zainteresowaniem, a Służewiec kojarzył się z najgorszymi rozwiązaniami urbanistyczno‑architektonicznymi. Z czego wynika zmiana, o której pan mówi?
Kiedy spotykamy się z kolegami i koleżankami z zagranicy i pokazujemy im nieruchomości, które w Polsce są uważane za stare, patrzą na nas bardzo szeroko otwartymi oczami. W ostatnich latach budowano tak wiele bardzo nowoczesnych obiektów, że te, które przeszły zaledwie dwa czy trzy cykle najmu (10–15 lat), często są uznawane za stare. Na Zachodzie budynki biurowe w powszechnej świadomości starzeją się znacznie wolniej. W odpowiedzi na specyfikę polskiego rynku fundusze inwestycyjne, do których należy wiele biurowców, uznały więc, że należy zadbać o ich atrakcyjność w oczach potencjalnych najemców. Rosnące zainteresowanie budynkami znajdującymi się na przykład na Służewcu, jakie obserwujemy w ostatnim czasie, świadczy o tym, że takie działania przynoszą pożądane efekty.
Stolica może się pochwalić najwyższym w Polsce zasobem powierzchni biurowej, ale jej dostępność rozkłada się nierównomiernie. W dalszym ciągu najtrudniej jest znaleźć dużą przestrzeń w tzw. centralnym obszarze biznesowym (CBD). Gdyby dziś do Warszawy wszedł duży najemca poszukujący dostępnych od zaraz 3–4 tys. mkw. w jednym budynku w ścisłym centrum miasta, to miałby bardzo ograniczony wybór. Obecnie klient musi wykazywać się znacznie większą elastycznością niż jeszcze kilka lat temu. Kiedyś nasi klienci wybierali jedną preferowaną dzielnicę i szukaliśmy dla nich powierzchni tylko tam. Przy obecnym popycie nie jest to możliwe. Najemcy muszą mieć świadomość, że w lokalizacji, która najbardziej ich interesuje, mogą nie znaleźć biura spełniającego ich wymagania. Dlatego coraz częściej zaczynają brać pod uwagę kilka części miasta.
W jaki sposób rynek reaguje na trudności ze znalezieniem biura?
Obecnie zachodzi proces konsolidacji własności wielu budynków skupowanych przez kilka funduszy. Najemcom przynosi to jedną bardzo ważną korzyść. W związku z dużą nieprzewidywalnością sytuacji na rynku firmy często są zmuszone do częstej zmiany swoich planów rozwojowych. Bywa, że niektóre organizacje nie są w stanie przewidzieć, kiedy będą musiały szybko zwiększyć zatrudnienie. W takiej sytuacji współpraca z dużymi platformami nieruchomościowymi może okazać się bardzo korzystna.
W sytuacji, kiedy najemca musi zwiększyć zatrudnienie, fundusz dysponujący dużym zasobem biurowym może szybko udostępnić mu dodatkową przestrzeń w innym budynku. To dobry sposób zarządzania ryzykiem. Są też inne. Niektóre firmy nawiązują współpracę z operatorami przestrzeni coworkingowych, w których od dawna pracują już nie tylko freelancerzy. Wiele korporacji w okresie zwiększonego zapotrzebowania na pracowników na krótki okres wynajmuje biura elastyczne, często zlokalizowane w tym samym budynku co główna siedziba firmy.
Czy intensywny rozwój rynku nieruchomości dotyczy tylko Warszawy? Jak dziś wygląda sytuacja branży na rynkach regionalnych?
Cały czas obserwujemy intensywny rozwój rynku biurowego również poza Warszawą. Obecnie osiem głównych rynków regionalnych dysponuje łącznie większym zasobem powierzchni niż stolica. To pierwsza taka sytuacja w historii rynku w Polsce. Warszawa nadal jest najważniejszym rynkiem biurowym w kraju, ale coraz silniejszą pozycję posiadają Kraków i Wrocław. Zarówno Kraków, jak i Wrocław to miasta, których ogromnym potencjałem jest bogata historia i piękna architektura, ale również dobra komunikacja – autostrada, lotniska i dobre połączenia kolejowe. Cieszą się też opinią miejsc o wysokiej jakości życia, przyjaznych dla ekspatów. Wszystko to przekłada się na większe zainteresowanie przedstawicieli międzynarodowych korporacji.
Ciekawie przedstawia się także sytuacja w mniejszych miastach. W niektórych przypadkach w dalszym ciągu wystarczy jedna duża inwestycja, by na pewien czas wyczerpać zapotrzebowanie miejscowego rynku. Jednak i to się zmienia. Takie mechanizmy obserwowaliśmy jeszcze nie tak dawno w Łodzi, gdzie obecnie rynek stał się bardziej dojrzały. Przed dwoma, trzema laty Łódź znajdowała się w takiej sytuacji, w jakiej obecnie są Katowice, ale i tam wielu deweloperów szuka aktualnie możliwości inwestycyjnych.
