Streszczenie: Przyjaźnie w miejscu pracy stają się coraz bardziej popularnym zjawiskiem, które może znacząco wpłynąć na atmosferę i efektywność zespołu. Tworzenie przyjaznych relacji między pracownikami sprzyja lepszemu samopoczuciu, zwiększa zaangażowanie i obniża rotację w firmach. Badania wykazują, że pracownicy, którzy mają bliskie relacje z kolegami z pracy, są bardziej lojalni wobec organizacji, a ich motywacja do osiągania wspólnych celów jest wyższa. Przyjaźnie w pracy nie tylko pomagają w tworzeniu silniejszych więzi między członkami zespołu, ale również przyczyniają się do rozwoju profesjonalnych umiejętności, wspierając kulturę współpracy i otwartości. Ponadto, budowanie przyjaznej atmosfery może mieć pozytywny wpływ na redukcję stresu i poprawę ogólnej satysfakcji z pracy.
Duża liczba nowych biurowców sprawiła, że najemcy są znacznie bardziej zdeterminowani do negocjowania stawek czynszowych oraz zmiany dotychczasowej siedziby. Dynamiczny rozwój dotyczy dziś nie tylko Warszawy, ale i rynków regionalnych.
Przyjaźnie dla pracownika
Partnerem merytorycznym materiału jest firma CBRE.
Jakie najważniejsze trendy kształtowały rynek nieruchomości biurowych w minionym roku i jakich tendencji należy spodziewać się w nadchodzących latach?
Łukasz Kałędkiewicz: Na pewno rynek utrzymał wcześniejszą aktywność. W dalszym ciągu powstaje wiele projektów biurowych, a na koniec 2016 roku zanotowano rekordową podaż powierzchni biurowej. Tylko w Warszawie jej całkowity zasób zwiększył się o prawie 10%. Z drugiej strony bardzo aktywni są najemcy, choć nie udało im się pobić rekordu z roku 2015, kiedy wynajęto ponad 830 tysięcy mkw. W roku 2016 wynajęli natomiast około 80 tysięcy mkw. mniej.
Na pewno w najbliższych latach aktywność firm budowlanych będzie również wysoka. Rocznie tylko warszawski zasób powierzchni biurowej będzie rósł o 300–400 tysięcy mkw. Niewiadomą jest natomiast, czy w przyszłości utrzyma się dotychczasowa aktywność najemców.
Można podejrzewać, że skoro w latach 2015–2016 wynajęli tak dużą powierzchnię, to zapotrzebowanie z ich strony powinno się zmniejszyć.
Struktura pustostanów w Warszawie jest dość zróżnicowana. Ich wskaźnik będzie odmienny dla nowo powstających budynków oraz dla istniejących już od kilku lat biurowców. Ze względu na wysoką podaż nieruchomości w powszechnym odbiorze budynki starzeją się bardzo szybko. Umowy najmu są podpisywane zwykle na pięć lat. Po tym czasie najemca może albo zostać w dotychczasowym budynku, albo zdecydować się na przeprowadzkę. Najemcy, negocjując przedłużenie umowy, coraz częściej pytają, dlaczego mają zostawać w jakimś budynku, skoro mogą w podobnej cenie znaleźć biuro w nowym biurowcu. Warto zauważyć, że jest to zjawisko typowe dla Polski i zarazem całkowicie nieobecne w Europie Zachodniej, gdzie nikt nie uznałby na przykład dziesięcioletniego budynku za stary.
Jak wobec tego przedstawia się atrakcyjność budynków położonych w tzw. Mordorze, czyli biurowej części Służewca?
Zdania na temat tej części Warszawy są podzielone. Opinia na temat atrakcyjności budynków w dużym stopniu zależy od części Służewca, w której dany obiekt jest położony. Najbardziej ceniona jest ta część Mordoru położona najbliżej stacji metra, a więc w rejonie skrzyżowania al. Niepodległości i ul. Domaniewskiej. Różnice w stawkach czynszowych między tą okolicą a bardziej odległymi częściami ul. Domaniewskiej nieraz wynoszą nawet kilka euro za metr kwadratowy. Biorąc pod uwagę, że mówimy o stawkach rzędu kilkunastu euro za metr, jest to istotna różnica.
Niektórym firmom faktycznie zależy na przeniesieniu biura poza Służewiec, co wynika głównie ze względów komunikacyjnych. Ta tzw. ucieczka z Mordoru jest jedną z ważniejszych przyczyn silnego rozwoju biurowców na Woli czy w północnej części Warszawy, zwłaszcza w okolicy Dworca Gdańskiego. Istnieje więc grupa najemców, która jest gotowa dopłacić do czynszu, byle tylko przenieść się do lokalizacji uważanej za bardziej atrakcyjną, na przykład w rejon ronda Daszyńskiego. Spotkaliśmy się też z przykładami firm, które dawały podwyżki, by tylko pracownicy zaakceptowali biuro w Mordorze.
Najemcy coraz częściej pytają, dlaczego mają zostawać w jakimś budynku, skoro mogą w podobnej cenie znaleźć biuro w nowym.
Jest też jednak grupa firm, które są zdecydowane, by pozostać na Służewcu, za czym przemawia dość korzystny stosunek ceny wynajmu do jakości biura. Pamiętajmy, że jest to jedno z największych skupisk biznesu w Warszawie i wiele przedsiębiorstw decyduje się, by być tam, gdzie ich klienci.
W jakich dzielnicach Warszawy przewidują państwo najbardziej intensywny rozwój inwestycji biurowych?
Najszybciej rozwijające się rejony Warszawy to z pewnością tzw. bliska Wola, czyli okolice ronda Daszyńskiego. Dużą aktywność obserwujemy również w pobliżu Dworca Gdańskiego, a także w południowo‑zachodniej części miasta obok skrzyżowania Al. Jerozolimskich i ul. Łopuszańskiej. Pewną nowością jest analizowanie sytuacji Pragi, która zajmuje połowę powierzchni miasta, chociaż zasób biurowy stanowi zaledwie kilkuprocentowy wycinek ogółu dla całej Warszawy.
Na pewno te nowe obszary są znacznie lepiej przygotowane do zabudowy biurowej niż przed kilku laty Służewiec. Są znacznie lepiej skomunikowane, czego przykładem jest Wola, dokąd dojeżdżają autobusy, metro i tramwaje. Natomiast w okolicy wielu powstających obecnie projektów biurowych są zlokalizowane stacje kolejowe.
Wróćmy do wieku budynków. Jak radzą sobie na rynku nieruchomości, które mają więcej niż kilka lat?
W przypadku nieruchomości biurowych absolutnie kluczowe jest ich skomunikowanie. Te budynki, które są pod tym względem korzystnie położone, zwłaszcza wzdłuż linii metra, zawsze znajdą najemców. Drugą kwestią jest polityka czynszowa dostosowana do ogólnej kondycji budynku. Nie ma wątpliwości, że w przypadku biur, które powstały na przykład w latach 90., stawki są wyraźnie niższe niż w przypadku nowszych inwestycji. Od pewnego czasu na popularności zyskuje rewitalizacja starszych budynków biurowych, aby mogły nadążyć za potrzebami najemców. Niemniej w kategorii starszych biurowców zauważamy najwyższy wskaźnik pustostanów.
Czy sytuacja na rynkach regionalnych bardzo odbiega od tej w Warszawie?
Również tam dużo się buduje, a najemcami są przede wszystkim firmy świadczące usługi biznesowe, w tym na przykład outsourcingowe. W stolicy natomiast główną kategorią najemców są polskie centrale zagranicznych firm, a także branże: finansowa, informatyczna, energetyczna i doradcza.
Jeśli chodzi o rynki regionalne, to można zauważyć proces zachodzący dwutorowo. Z jednej strony firmy, które lata temu zdecydowały się na uruchomienie działalności w Polsce, decydują się na powiększenie zespołów, a z drugiej – cały czas napływają nowe organizacje. Obecnie najaktywniejsze rynki regionalne to Kraków, Wrocław i Trójmiasto. W ostatnim czasie zauważamy też wzrost zainteresowania firm budowlanych i najemców Katowicami, Łodzią i Poznaniem.
Poziomy pustostanów na rynkach regionalnych są niższe niż w Warszawie. Deweloperzy ostrożniej podchodzili do tych miast, bo trudniej im było sprzedać biurowce funduszom inwestycyjnym. Obecnie na rynkach regionalnych wiele się buduje, ale współczynniki pustostanów są nadal niskie w porównaniu z Warszawą.
Jakim kwestiom będzie podporządkowany rozwój rynku biurowego?
Obecnie ważnym wyzwaniem dla wielu pracodawców jest zatrzymanie pracowników i ich utrzymanie, ich motywacja do pracy. Wynika z tego potrzeba nowej aranżacji biura w taki sposób, aby stworzyć atmosferę współpracy i komunikacji. Modernizacja biura jest przez wiele organizacji traktowana jako okazja do odświeżenia wizerunku również w oczach swojego zespołu. Dlatego na pewno biura będą musiały być, w szerokim znaczeniu tego słowa, przyjazne dla pracownika, a same budynki przemyślane architektonicznie i użytkowo. Coraz częściej obok biurowców powstają też niewielkie parki i punkty usługowe, by pracownicy mogli załatwić jak najwięcej spraw w miejscu pracy. Inny wątek w kontekście rosnących potrzeb najemców to bezpieczeństwo oraz wydajność energetyczna biurowców, a także ich możliwie niski wpływ na środowisko. Stąd standardem stała się certyfikacja obiektów biurowych.
Ten tekst jest komentarzem eksperta. Przeczytaj tekst główny »
Standard to za mało
|
Aleksander Krakowski PL
Duża dostępność powierzchni biurowych w największych miastach pozwala najemcom oczekiwać rozwiązań precyzyjniej niż dotychczas dopasowanych do ich indywidualnych potrzeb.
