Przestrzeń ma znaczenie

Całkowita powierzchnia biurowa w Warszawie i innych dużych miastach w Polsce bije kolejne rekordy. Intensywnie zmienia się także wnętrze biurowców, które coraz częściej uwzględniają nowe modele pracy i wykorzystują nowoczesne narzędzia do zarządzania nieruchomościami.

Partnerem merytorycznym materiału jest Savills.

Jednym z ubiegłorocznych przebojów Netfliksa był znakomity niemiecki serial science fiction Dark, w którym dzięki ukrytym tunelom bohaterowie mogli odbywać podróże w czasie. Gdyby pracownik warszawskiego biurowca z lat dziewięćdziesiątych znalazł podobny tunel i przeniósł się do jednego z wybudowanych ostatnio biurowców w stolicy, z pewnością byłby w sporym szoku. Przede wszystkim mógłby od razu nie rozpoznać panoramy Warszawy, która wzbogaciła się o kilka interesujących i charakterystycznych budynków. W ciągu ostatnich lat również same biura zmieniły się nie do poznania. Już na pierwszy rzut oka widać, że oddawane dziś budynki są znacznie bardziej atrakcyjne wizualnie niż te sprzed lat. Architekci i inwestorzy coraz częściej stawiają na elegancki, ponadczasowy i nieco ascetyczny styl swoich realizacji, co stoi w jawnej sprzeczności z karkołomnymi, dość kiczowatymi projektami z lat dziewięćdziesiątych, kiedy to w modzie były przyciężkie formy geometryczne, wielobarwne marmury czy równie pstrokata stolarka okienna. Współczesne budynki, w których na szeroką skalę są wykorzystywane okazałe, efektowne przeszklenia oraz stonowane kolory, są bardziej minimalistyczne, a przez to odporne na zmienne mody.

Kolejne rekordy

Od kilku lat wielkość przestrzeni biurowej w największych polskich miastach konsekwentnie biła kolejne rekordy. Zarówno pod względem całkowitej powierzchni (co akurat jest oczywiste), jak też liczby i wartości transakcji, oddawanych czy rozpoczynanych inwestycji. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2019 roku wyniosły w Warszawie 5,6 miliona mkw. W ciągu minionego roku w stolicy przybyły 162 tysiące mkw. w 17 nowych budynkach. Na dodatek w dalszym ciągu branża szybko się rozwija. Pod koniec minionego roku w całym mieście w budowie były 793 tysiące mkw., z czego ponad połowa (437 tysięcy mkw.) zostanie oddana w roku 2020. Będą to m.in. budynki wysokościowe takie jak The Warsaw HUB czy Widok Towers. Savills, jedna z najbardziej znanych firm doradczych działających na rynku nieruchomości, wylicza, że w ubiegłym roku wynajęto łącznie 878 tysięcy mkw., co jest rekordowym wynikiem dla stolicy. „Obecnie wskaźnik pustostanów w Warszawie wynosi niespełna 8%, co jest bardzo niskim wynikiem. Świadczy on o utrzymującym się zainteresowaniu najemców powierzchnią biurową – wyjaśnia Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills. – W Warszawie cały czas powstają kolejne projekty, tworzą się też nowe zagłębia biurowe. Obecnie olbrzymi plac budowy obserwujemy przy rondzie Daszyńskiego, a w przyszłości podobny rozwój może czekać okolice ronda Radosława”.

Co więcej, w dalszym ciągu firmy doceniają dobrą lokalizację i są gotowe za nią zapłacić. Wynika to ze zmieniającej się funkcji biura, które – wbrew anachronicznemu rozumieniu przestrzeni do pracy – nie jest dziś tylko powierzchnią zastawioną biurkami i komputerami. Obecnie biuro to pełnoprawne narzędzie działu HR, które wspiera rekrutację i wzmacnia retencję pracowników. „Bezrobocie w Warszawie praktycznie nie istnieje, a w branżach wykazujących dużą rotację pracowników znaczenie ma nie tylko pensja. W minionym roku kilka globalnych firm zdecydowało się na przeprowadzkę z peryferyjnych części miasta do bardziej centralnych lokalizacji – właśnie po to, by łatwiej było im przyciągnąć i utrzymać pracowników” – podkreśla Daniel Czarnecki.

Dobrze radzą sobie również rynki regionalne, choć dominacja Warszawy jest bezdyskusyjna. Jak wylicza firma Savills, zasób powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych po raz pierwszy przekroczył jej całkowitą podaż w stolicy. Poza nią najwięcej przestrzeni biurowej oferują Kraków i Wrocław, gdzie popyt na biura napędza branża nowoczesnych usług biznesowych z sektora BPO/SSC.

Wnętrze po nowemu

Ktoś, kto przeniósłby się do współczesnego biurowca z lat dziewięćdziesiątych, zdziwiłby się też zapewne, widząc wnętrza dzisiejszych budynków, które – inaczej niż te sprzed lat – nie mają już przytłaczać pracowników i gości firm. Znacznie powszechniejszą praktyką stało się tworzenie maksymalnie przyjaznych przestrzeni, inspirowanych wnętrzami domów lub kawiarni. W biurach dominują dziś wysokiej jakości materiały, dużo drewna wizualnie ocieplającego wnętrze i miękkie materiały pochłaniające hałasy. Dzięki temu pracownikom łatwiej jest skupić się na swoich codziennych zadaniach. „Biura urządzane są dziś przy użyciu ekologicznych materiałów o ciepłym i przyjaznym wzornictwie, kojarzącym się do tej pory raczej z mieszkaniami. Na pewno też sprofesjonalizował się w ostatnim czasie sposób aranżowania wnętrz – przypomina Jakub Jędrys, dyrektor działu doradztwa budowlanego i projektowego, Savills. – Obecnie organizacja przestrzeni do pracy to wielostopniowy proces oparty na badaniach prowadzonych przez wyspecjalizowane firmy. Dzięki temu wnętrza biur stają się znacznie bardziej ergonomiczne i funkcjonalne”.

Same biurowce stały się też znacznie bardziej przyjazne środowisku. To akurat kontynuacja trendu sprzed lat, choć na zupełnie inną skalę. Certyfikaty, takie jak LEED czy BREEAM, określające m.in. zużycie mediów w budynku, stały się już oczywistością oczekiwaną przez wielu najemców powierzchni biurowej. Nowością są natomiast tzw. certyfikaty well‑being skupiające się na człowieku. „Faktycznie obserwujemy pewną zmianę w certyfikacji budynków. Te ekologiczne są dziś absolutnym standardem na rynku. Warto wspomnieć, że na przykład w Holandii spółki skarbu państwa mogą wynajmować przestrzeń wyłącznie w budynkach z certyfikatami potwierdzającymi zastosowanie w nich rozwiązań przyjaznych środowisku – zauważa dyrektor Jędrys. – Obecnie coraz większą uwagę przykłada się do certyfikatów opisujących dobrostan pracowników, choć w Polsce ten trend dopiero raczkuje”.

Warszawski rynek biurowy w liczbach (na koniec 2019 r.)

Źródło: Savills

Tym, co we współczesnym budynku z pewnością zaskoczyłoby przybysza z lat dziewięćdziesiątych, jest szybko rosnące znaczenie szeroko rozumianego komfortu pracy oraz ogólnego dobrostanu pracowników. Lata temu osoby na najwyższych szczeblach firmowej hierarchii zakładały, że do wydajnego wykonywania obowiązków pracownicy potrzebują biurka i w miarę sprawnego komputera. Wspomniane trudności, jakie wiele firm napotyka przy rekrutacji najbardziej poszukiwanych kandydatów do pracy, sprawiły, że przestrzeń biurowa nabrała cech pełnoprawnego narzędzia HR‑owego. W nowoczesnych biurach normą są już nie tylko udogodnienia takie jak stoły do gry w piłkarzyki, hamaki czy dostawy owoców w wybrane dni tygodnia. Przestrzeń biurowa staje się coraz bardziej elastyczna, by mogła odpowiadać zmieniającym się wyzwaniom, z jakimi na co dzień mierzą się pracownicy biur. Stąd rosnąca popularność w biurach nie tylko stref relaksu, ale również salek przeznaczonych do przeprowadzania szybkich spotkań, przestrzeni do pracy projektowej czy w skupieniu.

Rośnie też liczba firm, które rozumieją, że gdy przychodzi do organizacji przestrzeni biurowej, diabeł tkwi w szczegółach, a komfort pracowników może w ogromnym stopniu przekładać się na ich wydajność. Stąd coraz powszechniejsza popularność rozwiązań mających ograniczyć poziom biurowego hałasu, będącego w dalszym ciągu zmorą pracowników wielu biurowców. Niemożność skupienia się na codziennej pracy i rozproszenie uwagi wprost wpływa na jakość pracy całych zespołów. Ale w dbaniu o pracowników firmy z branży biurowej idą dalej, czego przykładem mogą być deweloperzy opracowujący budynki mające spełniać rygorystyczne wymagania na przykład określane w certyfikacji WELL, która uwzględnia ponad sto cech budynku pod kątem jego wpływu na zdrowie i samopoczucie fizyczne oraz psychiczne ludzi. Jak zareagowałby na te trendy podróżujący w czasie pracownik z lat dziewięćdziesiątych?

Elastyczność górą

Przestrzeń do pracy wcale nie musi oznaczać tradycyjnie rozumianego biura. Od lat coraz większą popularność zyskują przestrzenie co‑workingowe. Obecnie rynek co‑workingu silnie się sprofesjonalizował i coraz częściej można znaleźć bardzo dopracowane estetycznie przestrzenie coworkingowe, w których już od kilku lat spotkać można nie tylko freelancerów i założycieli start‑upów, ale również pracowników dużych korporacji, np. będących w trakcie powiększania zespołu i potrzebujących szybko miejsca dla nawet kilkudziesięciu nowych osób. Ze względu na elastyczność oraz krótkoterminowe umowy terminem „co‑working” określa się też czasem podobne rozwiązanie, czyli tzw. biura serwisowane, czyli niewielkie, wydzielone przestrzenie biurowe w sam raz dla niedużego przedsiębiorstwa. Zaletą takiego modelu jest stała kwota płacona co miesiąc firmie oferującej przestrzeń biurową. W ramach umowy operator zajmuje się takimi kwestiami jak zaopatrzenie kuchni czy sprzątanie.

Wraz z rosnącą specjalizacją firm i poszczególnych stanowisk rośnie popularność biur co‑workingowych i serwisowanych, których najważniejszą cechą jest tak ceniona dziś na rynku elastyczność.

Wraz z rosnącą specjalizacją firm i poszczególnych stanowisk rośnie popularność biur co‑workingowych i serwisowanych, których najważniejszą cechą jest tak ceniona dziś na rynku elastyczność. Przynajmniej chwilowo niewiele wskazuje, by ten trend miał się w najbliższym czasie odwrócić. A wręcz przeciwnie. „Bez wątpienia pod wieloma względami ostatnich kilka lat było latami co‑workingu” – przyznaje Daniel Czarnecki z Savills. Jak zauważają eksperci firmy Savills, w co‑workingowym nurcie coraz sprawniej poruszają się również deweloperzy i właściciele biurowców. „Początkowo fundusze inwestycyjne podchodziły do co‑workingu i biur elastycznych z dużą rezerwą – przypomina dyrektor Czarnecki. – Obecnie coraz częściej decydują się na przeznaczenie na tego typu przestrzeń nawet 10–15% całkowitej powierzchni w danym budynku. Co więcej, jest to zbieżne z rynkowym oczekiwaniem. Rośnie liczba klientów, którzy wręcz uzależniają wynajęcie przestrzeni od obecności co‑workingu w budynku. Zabezpieczają sobie tym samym dodatkową powierzchnię np. na wypadek szybkiego wzrostu zatrudnienia”.

Biuro wsparte technologią

Kolejnym ważnym nurtem, który szybko rozwija się na rynku biurowym, jest wykorzystanie nowoczesnych technologii do zarządzania nieruchomościami (PropTech, od angielskich słów „property” i „technology”). Innowacyjne rozwiązania z tej dziedziny pozwalają na przykład na zarządzanie oświetleniem budynku w taki sposób, aby natężenie światła automatycznie dopasowywało się do pogody na zewnątrz, a także na wydajniejsze zarządzanie systemem rezerwacji salek na spotkania. „Faktycznie największym wzięciem cieszą się rozwiązania wspierające komunikację wewnętrzną w firmie, ale też umożliwiające szybki kontakt z osobami zarządzającymi danym obiektem – wylicza dyrektor Czarnecki. – Coraz częściej spotykane są również udogodnienia takie jak otwieranie bramek wejściowych do budynku z aplikacji w telefonie. Kwestią czasu będzie zapewne popularyzacja rozwiązań biometrycznych i rozpoznawanie twarzy czy siatkówki osób wchodzących do biura”.

Powierzchnia w budowie i pustostany

Źródło: Savills

Na razie najemcy szczególnie doceniają te rozwiązania technologiczne, które wprost przekładają się na spadek kosztów utrzymania biur oraz optymalizację codziennego funkcjonowania firmy. Dobrym przykładem może być system automatycznie rozpoznający obecność osób w salce konferencyjnej, dzięki czemu uruchamiane lub wyłączane są systemy wentylacyjne i oświetlenie. To znaczące ułatwienie szczególnie dla firm, w których pracownicy rzadko odwołują rezerwacje salek, nawet jeśli nie odbywają się w nich spotkania. Jeszcze innym rozwiązaniem szybko zdobywającym popularność jest system zarządzania miejscami parkingowymi rozpoznający, które z nich faktycznie są zajęte. Umożliwia to wydajniejsze zarządzanie miejscami postojowymi, na przykład w sezonie urlopowym, w tym tzw. overbooking ułatwiający przyjmowanie gości przyjeżdzających samochodem.

Więcej niż architektura

Na tle reszty Europy (i nie tylko) najemcy biur w Polsce wydają się zresztą być na uprzywilejowanej pozycji pod względem dostępu do rozwiązań proptechowych. „Budynki konkurują nie tylko architekturą, ale także nowoczesnymi technologiami. W Polsce jest to widoczne znacznie bardziej niż na innych rynkach – ocenia Jakub Jędrys. – W Polsce rynek nieruchomości biurowych rozwija się tak szybko, że za stare uważane są budynki, które w wielu europejskich krajach wciąż uchodziłyby za nowe. Z tego powodu właściciele nieruchomości starają się zabiegać o nowych najemców poprzez m.in. wyposażanie obiektów w najnowocześniejsze technologie. Również nowe inwestycje w Polsce wyznaczają światowe standardy, gdyż często stosuje się w nich innowacyjne rozwiązania, rzadko spotykane nawet na najbardziej rozwiniętych rynkach”.